Wir werden im 2025 das Elternhaus meiner Frau im Kanton St. Gallen kaufen und dafür eine Hypothek aufnehmen.
An liquiden Eigenmittel haben wir ca. 50% des Kaufpreises (Erste Schätzung Anfang letzten Jahres, neue Schätzung erfolg dann kurz vor dem Kauf Mitte 2025). Notgroschen von jeweils 6 Monatseinkommen und ein Investment Portfolio von ca. 30k zähle ich nicht dazu und will ich auch nicht anrühren.
Was ich mir aber überlege ist ob wir beide einen WEF-Vorbezug aus unserer 2a und 3a zu machen sollen, was die Eigenmittel auf ca. 60% erhöhen würde. Wir sind beide ende 30 und unsere Tragbarkeit liegt bei 22%.
Was muss ich dabei alles beachten um zu berechnen ob sich das lohnt?
Hallo Mr.Markus
Wow, erst einmal herzliche Gratulation, dass Ihr finanziell für Euer baldiges Eigenheim schon so gut aufgestellt seid. Mit rd. 50% liquiden Mitteln seid Ihr in Sachen Eigenmittel sehr gut aufgestellt (das wisst Ihr vermutlich schon ). Ebenso eine super Herangehensweise, dass Ihr einen Notgroschen sowie ein Investmentportfolio habt, Kompliment!
Aufgrund der Belehnungsbasis (50% Eigenmittel) sowie der angegebenen Tragbarkeit habt Ihr kein Problem eine Hypothek zu erhalten. Daher ist der WEF-Vorbezug (2. Säule) nicht zwingend notwendig; dementsprechend auch der Bezug der 3. Säule nicht.
Beim WEF-Vorbezug gilt es das (oder die) Pensionskassenreglement anzuschauen, ob Du/Ihr eine Leistungseinbusse bezüglich Krankheit, Todesfall oder Unfall habt. Prüft auch die Voraussetzungen sowie die gegenseitige Eintragung bezüglich „Empfänger“ des Todesfallkapitals resp. -rente im Worst-Case-Fall. Solltet Ihr nicht verheiratet sein, könnte das für den überlebenden Partner noch ein Spiessrutenlaufen oder gar in einer schrecklichen Überraschung enden.
Denke ebenfalls daran, dass ein WEF-Vorbezug sowie auch der Bezug der 3. Säule steuern (jedoch privilegierter Satz) auslöst. Sollte beides fürs Eigenheim in Betracht gezogen werden, dann empfehle ich eine Verteilung auf mehrere Steuerjahre Solltest Du/ solltet Ihr in Betracht ziehen den WEF-Vorbezug später wieder einmal einzuzahlen, kommt meines Wissens der positive Steuereffekt nicht zum Tragen.
Darf ich Fragen, was ist Eure/Deine Motivation zum jetztigen Zeitpunkt die Eigenmittel für den Kauf so hoch anzusetzen? Mit einer Amortisation über die Jahre wäre es auch getan und Ihr hättet finanzielle Sicherheiten…
Es ist grossartig, dass du bereits 50% des Kaufpreises als liquide Eigenmittel hast.
Das ist ein starker Ausgangspunkt.
Hier sind einige Faktoren, die du berücksichtigen solltest:
Eigenmittel: Du hast bereits 50% des Kaufpreises und überlegst, einen WEF-Vorbezug aus deiner 2a und 3a zu machen, was die Eigenmittel auf etwa 60% erhöhen würde. Das ist eine gute Idee, aber du solltest auch die langfristigen Auswirkungen auf deine Altersvorsorge berücksichtigen.
Eigenmietwert: In der Schweiz wird der Eigenmietwert als Einkommen besteuert. Du solltest also den geschätzten Eigenmietwert deines Hauses in deine Berechnungen einbeziehen.
Hypothekarzins: Der Hypothekarzins ist ein weiterer wichtiger Faktor. Du solltest verschiedene Banken vergleichen und den besten Zinssatz für deine Hypothek finden.
Steuern: Du solltest auch die steuerlichen Auswirkungen berücksichtigen. In der Schweiz kannst du die Hypothekarzinsen von deinem steuerbaren Einkommen abziehen, was zu Steuerersparnissen führen kann.
Tragbarkeit: Deine Tragbarkeit liegt bei 22%, was gut ist. Die meisten Banken verlangen, dass die Wohnkosten (Hypothekarzinsen, Amortisation und Nebenkosten) nicht mehr als ein Drittel deines Einkommens ausmachen.
Wie gesagt es kommt auf relativ viele Faktoren darauf an, ich persöndlich bin der Meinung Eigentmittel sollten je nach alter zwischen 20-40% des Kaufpreis inkl. Umbau, Renovation und Sanirungen sein.
Wenn möglich tiefes einkommen ohne PK gelder mit Normalem einkomen mit PK.
Bei tiefem einkomen ist es so das mehr Eigenmittel da sein sollten damit das Risiko für die Bank geringer ist.
Grundlegend wird dir keine Bank eine Hypothek unter 100k CHF geben.
Danke für den input, es verdichten sich mehr und mehr die Aussagen dass ich im Fall den WEF Bezug garnicht oder nur über die 3a machen soll.
Grundgedanke für den „all in“ WEF ist das gestiegene Zinsniveau und der Grundgedanke, dass wenn ich einen möglichst kleinen Hypozins zahle, dies langfristig am besten kommt.
Hab mir das aber noch nicht durchgerechnet bzw. durchrechnen lassen. Sind schon einiges an Faktoren wo ich selbst nicht mehr draus komme wie man das alles berücksichtigen muss, drum denk ich dass dieses Jahr mal ein Finanzplaner ran muss.
Eine Immobilie ist eine Investition, sie wird Dich ein Leben lang begleiten, Du wirst immer mal wieder etwas ändern wollen, investieren, die Finanzierung anpassen.
Deine Situation wird sich ändern. Nicht nur die Finanzielle, auch Deine Erfahrung, Wissen und Bedürfnisse wird sich in den nächsten 30+! Jahren ändern. Es können schöne Dinge passieren (Du kannst im Lotto gewinnen) oder anderes.
Wie auch immer Du dich jetzt entscheidest, und das mag auch richtig und sinnvoll sein. In einigen Jahren wirst Du die Situation rückblickend anders beurteilen oder die Situation verändert sich (höhere Zinsen, tiefere Zinsen) und Du könntest optimieren.
Aus diesen Überlegungen und auch aus einer schmerzlichen Erfahrung mit einer 10 Jahresplanung mache ich nur noch 3Jahre Hypotheken und passe die Finanzierung alle drei Jahre an.
Da ihr zu zweit seid könnt ihr jedes Jahr 14k in 3a sparen und dies zur Reduktion der Hypothek einsetzen, wenn es Sinn macht, wann es Sinn macht, oder die 3a in ETF investieren.
Pensionskassenbezug kann in Zukunft mehr Sinn machen, bzw. in 3 Jahren weisst Du mehr und kannst einen Bezug besser beurteilen/ einschätzen. Macht es Sinn Deine zu beziehen und in die Deiner Frau einzuzahlen?
Wenn Ihr erst mal im Haus seid kommen die Ideen: ev. eine Erdsonde + Solaranlage? Für die tieferen Heizkosten nehmt ihr eine höhere Hypothek gerne in Kauf?
…
aus diesem Blickwinkel ist es nicht so wichtig, wenn Du jetzt eine etwas höhere oder tiefere Hypothek machst. Du wirst regelmässig an Deine Bedürfnisse anpassen können …
Danke für die ganzen Tipps und Ansichten, das gibt sicher den ein oder anderen Denkanstoss.
Solaranlage und Erdsonde sind definitiv Vorhaben genau wie eine Garage und einen Brunnen welchen wir über die Jahre nachrüsten wollen. Beschlossen ist schon dass wir das Bad vor dem Einzug sanieren und dafür 2 Zimmer zusammenlegen lassen, hoffe nur dass das als Werterhaltend angesehen wird. Den Rest müssen wir dann abstimmen, Heizung ist Pellets und 5 Jahre alt, das kommt sicher erst später.
Pensionskasse werde ich erst viel später einzahlen, denk die nächsten Jahren hab ich genug Renovationen vor mir welch ich steuerlich absetzen kann. Danach kann ich über die Einkäufe in die 2a die nächsten Jahre Steuer drücken.
Die 3a können wir später gut zur Tilgung der Hypothek einsetzen, momentan wind wir beide in ETF’s (TrueWeakth) investiert, was wir auch so lassen werden.
Bin kein Eigenheim-Besitzer und nur zwei Anmerkungen:
Evtl. solltest du überlegen, die Säule 3a in sicherere Werte umzuschichten (Cash?). Der Investitionshorizont für Aktien beträgt etwa 15 Jahre. Bei einem Börsencrash, egal wie unwahrscheinlich es scheint, kannst du schnell mal die Hälfte davon verlieren. Dein Anlagehorizont ist etwa 1.5 Jahr, wenn du Mitte nächsten Jahres das Haus kaufen willst.
Du hast noch ein ETF-Portfolio, welches du behalten willst? Ich nehme an, dass es ausserhalb der Säule 3a ist und dass es Aktien sind. Sei dir bitte bewusst, dass das, was du machen möchtest, „Leveraging“ ist. In der Schweiz kann das steuertechnisch Sinn machen, da man die Hypothekarzinsen beim steuerrechtlichen Einkommen abziehen kann. Aber rein theoretisch summa-summarum leihst du dir Geld aus, damit du Aktien damit halten kannst. Einfach nur als Input.
Hallo Mr Markus.
Wie seid ihr verfahren? Habt ihr 2a angefasst oder 3a?
Oder habt ihr beide so weiterlaufen lassen?
Ich denke 1 Jahr danach kann man ja mal nachfragen.
Wir haben eine 10 Jahre Hypothek zu einem denke ich mal guten Zinssatz von 1.2% Anfang Jahr aufgenommen.
Die Hypothek ist genau das Gegenteil von all-in, sondern mit einer maximalen Belegung von 65 % Das restliche Geld ca. 100k haben wir als Startkapital für eine indirekte Amortisation über ein diversifiziertes Investment Portfolio mit Anlagehorizont von 25 Jahre investiert. 2A und 3A haben wir gar nicht angefasst.
Die erste Hypothek muss nicht amortisiert werden und wir tun das auch nicht, stattdessen stecken wir monatlich den Betrag welchen wir sonst amortisieren würden in das Investment Portfolio. Ich habe mir ein paar Milestones gesetzt, bei denen ich Teile der Gewinne entnehmen und damit amortisieren werde.
Damit sind wir recht flexibel unterwegs, und könnten bei einer eventuellen starken Zinsanstieg zusammen mit einer Refinanzierung auch einen guten Teil amortisieren, dann so lange weiter den hohen Hypo Zins zahlen, bis der Zins wieder runtergeht, und dann nach einer Refinanzierung die Hypothek erhöhen und noch mal neu investieren.
Vielen Dank für Informationen. Es scheint mir so, dass die meisten sich dazu entschliessen, 2a und 3a nicht anzutasten, ausser vllt jene, die die Anfangsfinanzierung sonst nicht packen.
Ich muss jetzt in weniger als 1 Jahr refinanzieren. Ich überlege jetzt neu, einen Teil als Saron zu finanzieren (ca. 1/4), um es als Vehikel zur „behutsamen“ Transferierung von 2a und 3a ins Privatvermögen zu nutzen.
Ja.
Zum einen möchte ich auch die 2a als Kapital beziehen. Zum anderen kommt man da ja nicht ran vor mindestens 58 (je nach PK sogar erst ab 60), es sei denn - eben - mit WEF-Bezug. Der andere Aspekt ist die möglichst gute Staffelung.
So nen Gedanken hatte ich auch mal nachdem die Sutter hier die Bezüge höher versteuern wollte.
Hab’s jetzt aber nicht für die Finanzierung gemacht. Wenn das Thema wieder auf den Tisch kommt dann renoviere ich die Bude halt schon früher und ziehe die Gelder dann ab.
Ja, die Sutter-Geschichte beunruhigt schon.
Das kommt aber frühestens 2027 und ich hoffe ihr Eidgenossen stimmt da weise dagegen.
Wenn nicht, dann kommen Banken ins Strudeln. Das Hypothkarvolumen würde folglich massiv absacken.
Ich wäre dabei.
Nein nein das nicht. Finde immer noch das sich das finanziell in der Schweiz nicht lohnt und man eine bessere Rendite bekommt mit anderen Dingen. Im Moment gehen zwar die Preise noch nach oben da wir eine Mangellange haben, doch das starke Bevölkerungswachstum wird ja irgendwann nachlassen und irgendwann sind dann auch genug Wohnungen gebaut und dann werden die Preise wohl stark korrigiert werden.
Zudem plane ich nicht in der Schweiz zu bleiben, d.h. allenfalls werde ich etwas im Ausland kaufen. Klar Immobilie in der Schweiz könnte man verkaufen aber wenn ich dann das genau machen will nach dem die Bubble platzt dann bekomm ich dann ggf. nur noch die Hälfte oder sowas von daher lieber nicht.
Wenn man vor hat das Haus/Wohnung zu behalten spielt das wohl weniger eine Rolle, dann lebt man einfach darin und der Wert spielt weniger eine Rolle.
Ich meinte damit eher das diejenigen die das sowieso machen und damit diese Gelegenheit haben, das eine ideale Chance ist welche ich an der Stelle sofort nutzen würde. Aber extra deswegen eine Bude kaufen wäre übertrieben
Also für mich hat es schon nach wenigen Jahren schon extrem gelohnt.
Im Moment gehen zwar die Preise noch nach oben da wir eine Mangellange haben, doch das starke Bevölkerungswachstum wird ja irgendwann nachlassen und irgendwann sind dann auch genug Wohnungen gebaut und dann werden die Preise wohl stark korrigiert werden.
Jetzt stelle Dir vor, die Preise steigen und gleichzeitig sinkt der bubble index.
Verkauf ist eine Option.
Ich werde die Bude später wahrscheinlich vermieten. Da viele Schweizer glauben, ein Kauf lohne sich nicht, werde ich ja genug Mieter finden
Das hab ich auch schon in Betracht gezogen, dass ich ja dann wenn ich wegziehe die Wohnung/Haus einfach vermieten könnte.
Mieter wirst du sicherlich genug finden, das ist denke ich nicht das Problem. Allerdings wenn das Wohnungsangebot wieder besser aussieht (durch das was jetzt alles gebaut wird und ggf. Stop des starken Wachstums), dann werden die Mieten ja auch wieder sinken. Das ist aber per se ja noch nicht so schlimm so hast du immer noch ein regelmässiges Einkommen.
Was mich mehr gestört hat ist dass halt dieser Markt stark reguliert ist, für alles brauchst du zig Bewilligungen, Vorschriften wieviel Rendite du maximal machen darfst, was du alles machen musst damit die Mieter happy sind, etc.
Zudem ist es halt auch recht aufwändig und man muss viel organisieren. Schauen das die Miete immer da ist, Mietzins-Management, Forderungen und Briefe der Mieter beantworten, Zeugs hinterherrennen wie kaputte Waschmaschine, etc. Einzug/Auszug, Nachbarschaftsstreitigkeiten, Renovationen, etc.
Und wenn du dann noch Mietnomaden oder Messis in der Wohnung hast die nicht mehr zahlen aber alles kaputt machen, dann hast du da riesige Scherereien und wirst diese Leute kaum mehr los da man sie ja nicht einfach aus der Wohnung werfen darf da der demokratische Prozess beschlossen hat dass man solche Asis noch schützen will.
Klar man könnte alles an eine Verwaltung auslagern aber dann geht einfach noch mehr der Rendite flöten. Von daher, es ist eben nicht nur eine Frage der Rendite, es gibt auch sonst einfachere Investments in der Handhabe
Also ich habe mal einen solchen Liegenschaftsverwalter gesprochen.
Sein Angebot war 1000CHF/Jahr + 500 CHF bei einem Mieterwechsel.
Er hätte sich um alles gekümmert (Kompetenzsumme 500CHF), war selbst Elektriker und alles wäre fertig, inklusive Mieteingangsüberwachung und Mahnwesen bis hin zur Erfolgsrechnung.
Wenn ich das Land verlasse und die Bude vermiete geht es 100%ig über einen Verwalter.
Die Argumente mit Mietnomaden und Messis finde ich immer etwas ulkig. Es geht da nicht um die (geringe) Wahrscheinlichkeit, sondern darum, dass solche Risiken schon längst in der Miete eingepreist sind.
Mieter dürfen sich also bei den Mieterkollegen bedanken, dass die Miete nicht niedriger ist, als sie ohne die Messis und Mietpreller sein könnte.
In meinem konkreten Fall haben sich die Liegenschaftspreise seit Kauf (4 Jahre) um 30% nach oben bewegt, die Mieten um 10% und es ist keine Trendwende in Sicht, obwohl viele das sagen. Und das obwohl die Zinsen zwischenzeitlich recht hoch waren.
Insgesamt werde ich vorraussichtlich 2 relativ sichere und inflationssichere Grundrenten haben: AHV ab 65 und Vermietungsgewinn ab 58/59.
Der Rest wird aus nahezu 100% Aktien sein. Ich denke, diese „asset allocation“ ist sinnvoller als 75/25 mit Oblis.
). Ebenso eine super Herangehensweise, dass Ihr einen Notgroschen sowie ein Investmentportfolio habt, Kompliment!