Hallo Finanzrudel
Ich habe vor mich in der Schweiz im Fix & Flip selbstständig zu machen. Ich möchte Immobilien kaufen, renovieren und verkaufen in einem Zeitraum von einem Jahr.
Geben Banken eine Hypothek für einen solchem kauf? Wenn ja, welches Hypothekarmodell?
Im Internet gibt es kaum information zu diesem Thema ausser in Deutschland.
Danke schonmal im Voraus 
Interessante Frage, kann sie dir aber leider auch nicht wirklich beantworten.
Alles was ich weiss ist, dass bei nicht selbst genutztem Wohneigentum die Bank höchstens ca. 60% finanziert bei gewerblich genutzten Liegenschaften nur ca. 50%, d.h. du müsstest also sehr viel Eigenkapital selber bringen und könntest auch keine 3a / 2. Säule Gelder dafür benutzen.
Ausser du machst dich selbstständig und lässt dir die Gelder dafür auszahlen, was aber ziemlich riskant ist, denn wenn es nicht läuft, der Markt schlecht ist etc. oder es sonst ein Problem gibt, dann bist du deine Gelder los und endest ev. als Sozialfall. Würde ich also nicht unbedingt empfehlen ausser du hast sowieso genug Kohle und würdest die Gelder lediglich zum besser investieren beziehen.
Dann kommen aber auch noch hohe Gebühren dazu für Notar, Handänderungssteuer, die Kosten für die Hypothek / Renovation, und am schlimmsten die Grundstückgewinnsteuer.
Die Grundstückgewinnsteuer ist überall unterschiedlich, aber in Zürich z.B. zahlst du da ab 100’000 CHF Gewinn 40% des Gewinnes an den Staat. Rabatt gibt es erst ab mind. 5 Jahre Haltedauer, was bei dir ja nicht der Fall ist, du möchtest ja innerhalb eines Jahres verkaufen, das gibt dann sogar nochmals einen Zuschlag von 50% obendrauf bzw. 25% bei einer Haltedauer < 2 Jahren.
Was auch noch ein Problem sein könnte, wenn du das alleine machst, ist dass wenn du die Grundstückgewinnsteuer nicht bezahlst, das Steueramt auf den Eigentümer losgehen kann und soweit ich weiss sogar ein Pfandrecht im Grundbuch eintragen kann. Somit könnte das eine weitere Hürde sein wenn du das Grundstück dann wieder verkaufen willst, nebst den finanziellen Mitteln die du dafür aufbringen musst. Ein Käufer der merkt, dass du das alleine machst oder als Kleinfirma ohne gross Kapital dahinter könnte genau um diese Problematik zu umgehen nochmals spezielle Sicherheiten verlangen z.B. dass du die Grundstückgewinnsteuer vorgängig komplett auf ein Sperrkonto hinterlegst oder ähnliches, was einerseits dazu führen könnte, dass der Käufer lieber bei einer grösseren Immobilienfirma kauft oder halt zusätzliche Kosten für Anwalt / Notar etc. dafür entstehen.
Ich würde mir also vorher gut ausrechnen a.) ob sich das wirklich lohnt und dabei am Ende wirklich noch einen Gewinn rausspringt und b.) ob du diese Eigenmittel inkl. Reserven für Notarkosten und Vorauszahlung Grundstückgewinnsteuer etc. auch wirklich aufbringen kannst.
Hallo HiltEm
Ich kann nur aus meiner Eigenenerfahrung sprechen, ich bin mit meinem Geschäftspartner in der Metallbaubranche mit einer 1.5 alten GmbH tätig.
Unser Primäres Ziel ist das Erwerb einer Geschfätsliegenschaft aus unserem Privatvermögen und dies der GmbH zu vermieten.
Wir haben bis jetz 1 Fix & Flip Projekt Realisiren können, die erste vorausetzung die du als Privater haben musst.
Jetzt kommt das Grösste Problem Handänderungssteuer
Die Höhe der Handänderungssteuer berechnet sich aufgrund des beurkundeten Kaufpreises. Normalerweise liegt der Steuerwert zwischen 1,5 bis 2 Prozent, kann aber in einzelnen Kantonen auch bis zu 3 Prozent betragen.
In unserem Fall waren wir im Kanton Bern Kaufpreis unter 800k und hätten uns die Handänderungssteuer so oder so gespart. Wir haben uns aber die 7.5k für den Notar Gespart und haben einen Privatrechtlichen Vertrag mit dem Ehemaligen Eigentümer der Liegenschaft gemacht mit ca. 10% Anzahlung in Bar. (Besitzer im Grundbuch der Ehemaligen Eigentümer)
Wir haben die Sanirung / Umbau also an seinem „Besitzt“ gemacht, anschliessend einen Unabhänigen Gutachter vorbeigeschikt um ein Dossie zu erhalten ca. 2k.
Haben ein Inserat mit geschaltet für 1.1Mio, hatten einge Besichtigungen und anschliessend innert 2-Wochen mehrere Interessenten mit Finanzirungsbesätigung. Anschliessend eine Gebotsrunde mit einem Verkaufspreis von 1.3Mio.
Grunbuch vom Ehemaligen Eigentümer zu Käufer. Notar zulasten des neuen Käuffers.
Vom Ehemaligen Eigentümer Verkaufspreis (1.3 Mio) - (ursprünglicher Verkaufspreis) erhalten.
10% in Bar gingen verloren als Provision / Gewinn für den Ehemaligen Eigentümer.
Also Kurz es geht auch ohne Bank, jedoch mit einem viel hörem Risiko.
Fix & Flip in der Schweiz möglich jedoch nicht ideal, besser sind hier Mieteinahmen, später mit höherem Wert Verkaufen oder mein favorit
Tauschgeschäfte
Eigentümer hat Gebäude EFH1, will aber nicht mehr Investiren und hat für sich Anforderung Altestauglich.
Wir Tauschen Wohnung EWH1 gegen EFH1, Wohnung saniert jedoch weniger oder gleich viel Wert wie EFH1 im Unsanierten zustand.
Ich hoffe ich konnte Licht ins Dunke bringen. 
Vielen Dank Wawuschell das du dir Zeit genommen hast und dein Wissen geteilt hast.
Die Geschichte mit der Baranzahlung war sehr interessant.
Wie habt Ihr die Auszahlung mit dem Verkäufer geklärt?
Welche von den drei Optionen habt Ihr gewählt oder eine andere Option?
Denkst du das 100’000 CHF Eigenkapital ausreicht um mit einer Wohnung anzufangen?
Habe gute Kontakte zu Leuten mit Bauberufen deshalb wird es günstiger werden.
Würde mich von einer zweiten Antwort geehrt fühlen.
Wir haben uns hier die Welt sehr einfach gemacht, überweissung Bank zu Bank Konto.
Niemand hat wegen der Überweisung gefragt, den die Bank des ehemaliges Eigentümers Wuste ja von wo das Geld kam.
Die Vertraunsbasis ist/war sehr Gross (Win-Win-Situation)
Also hier scheint es mir da hast du mich Falsch Verstanden, der Eigentümer hat es dem Käufer direkt verkauft, jedoch haben wir den Käufer und den Eigentumer sozusagen als „Markler“ zusammengebracht.
Ja wir haben den Vertrag ohne Notar abgeschlossen
Nochmals danke für deine Antwort.
Es ist alles klar.
Denkst du das man möglicherweise die Bedingungen Vertraglich mit dem Verkäufer abmachen sollte?
Würde aber wahrscheinlich vor Gericht nicht viel Bedeutung haben.
Absolut, zwischen Eigentümer und dir sollte ganz klar eine Schriftlicher Vertrag vereibart werden.
Ich denke vor Gericht würde er wohl +/- akzeptiert werden, funktioniert mit Werkverträge ja auch so.
Wichtig sind aber klare Formulirungen und Austrits Bedingungen. Wir haben zb. im Fall eines Todesfall des Eigentümer.
Das die Erben die Verichteten Arbeiten bezahlen müssen, wir also die Sanirung im Auftrag gemacht hätten.
Wenn es um Grundstücke in der Schweiz geht, so muss der Kaufvertrag öffentlich beurkundet werden, von einem Notar. In einigen Kanton sind das Amtsnotare, die auf dem Grundbuchamt arbeiten, in anderen Kantonen sind sind sie freiberuflich.
Absolut Richtig! Bei meinem Deal war der Verkauf und Kauf beim Notar abgewickelt.
Jedoch war ich nie der Eigentümer, sonder nur der die Liegenschaft Saniert / Aufgewertet hat auf meine Kosten. Daher war zwischen dem Eigentümer und mit keine Beurkundung notwendig, simpler Vetrag hat ausgereicht.
Ist die einzige möglichkeit Fix & Flip ohne Risen mengen Eigenkapital zu bestreiten. Ich vergleichs gerne mit einem Markler der noch in die Liegenschaft investiert um den Gewinn zu optimiren. 
Was, in diesem Zusammenhang auch sehr wichtig ist:
Grundstückgewinnsteuer
Damit will der Gesetzgeber in der Schweiz die Immobilienspekulation verhindern.
Das heisst, wenn du ein Haus für sagen wir 500’000.- kaufst, steckst dan 300’000.- in die Renovation. Verkaufst es für 1’000’000.-.
Dan kommt der Staat und nimmt dir von deinen hypothetischen 200’000.- Gewinn ca. 1/3 an Steuern ab. (Giebt hier Kantonale Steuerrechner)
Schlimmer wird es, wenn du viel in Eigenleistung machst, also keine Rechnungen für geleistete Arbeiten an deiner Immobilie hast.
Diese kannst du dan nicht vom Verkaufspreis abziehen.
Dieser Steuersatz, wird mit den Jahren kleiner. Nach 20 Jahren hast du glaube ich, in allen Kantonen das Minimum an Steuern erreicht.
Aus diesem Grund ist es in der Schweiz nicht so verbreitet.
Hier kann es Helfen, die Private Eiegenleistung zu Dokumentiren.
Kt. Bern ist es meines wissens 10 Jahre.
Meines Wissens kannst du die aber nicht abziehen. Da gehen doch nur extern entstandende Kosten inkl. Rechnung.
Noch eine Antwort nach 5 monaten habe ich nicht erwartet, danke.
Ich habe mich inzwischen als Makler weitergebildet und sehe das dass mit der Grundstücksgewinnsteuer, Einkommenssteuer und Bundessteuer im normalfall kaum etwas übrig bleibt ausser bei grösseren Projekten. Hat jemand hier Interesse an einem MFH mit Gewerbe in Wetzikon ZH für 7 mio. oder kennt ihr jemanden? Für Tippgeberprovisionen bin ich bereit.
Eigenarbeiten - Eigenleistungen an deiner Immobilie kann nicht als Abzug geltend gemacht werden.
Im Kanton Bern nimmt dieser Steuersatz um zwei Prozent für jedes ganze Jahr ab seit dem Erwerb, höchstens aber um 70 Prozent. Sprich 35 Jahre.
Es giebt Lösungen, welche legal ist jedoch nicht gehrn gesehn diese ist jedoch auch mit ein Aufwand verbunden.
Stimmt, ich hab noch den folgenden Rechner für den Kt. Bern gefunden.
Ja in Bern bleibt das leider sehr lange hoch. Deshalb ist eine Anschlussimmobilie fast schon Pflicht damit man dies nicht sofort abdrücken muss.
Finde dies ungleiche Behandlung von Immobilien gegenüber anderen Wertgegenständen wie z.B. Gold oder Aktien schon sehr bedenklich. Am Schluss ist das ja nichts anderes als eine Kapitalgewinnsteuer die es so ja eigentlich nicht geben sollte in der Schweiz.
Die aufgeschobene Besteuerung funktioniert aber nur bei selbstbewohntem Eigentum.
Ja, die Grundstückgewinnsteuer ist, wie schon der Name sagt, eine Kapital-Gewinnsteuer. Im Gegensatz zum beweglichen Vermögen gibt es hier keine Konkurrenz zwischen den Gemeinden und Kanton. Denn Grundstücke kann man nicht mitnehmen und deshalb kann man sie auch gut besteuern. Entsprechend unterschiedlich ist auch die Besteuerung. Je nach Kanton und Besitzdauer kann sie dreimal höher sein als in einem anderen Kanton.
Bewegliches Vermögen kann man mitnehmen. Deshalb gibt es in keinem Kanton eine Kapitalgewinnsteuer. Man will ja die Reichen nicht vertreiben.
Das zusammen, mit dem Eigenmietwert, welcher auch eine art „Kapitalgewinnsteuer“ ist. Dieser fällt auch nur in der Schweiz bei selbst genutztem und vermietetem Wohneigentum an. Es wird dir von der Gemeimde oder Stadt ausgerechnet was du für „fiktive“ Mieteinnahmen bei deiner eigenen Immobilie gehabt hast und das musst du dan als Einkommen versteuern.
Aber dafür, kannst du alle Aufwendungen die du für werterhaltende Arbeiten am Haus an externe Firmen vergiebst von den Steuern wieder abziehen. Was soweit ich weiss auch einmalig in der Schweiz ist.