Meine Schwester und ich haben ein Haus geerbt (Wert ca. 2.5 Mio CHF, bestehende Hypothek 350k). Aus emotionalen Gründen möchte sie es vorerst behalten und vermieten (Mieteinnahmen ca. 6’000 CHF/Monat (erste schätzung). Ich würde lieber verkaufen und breit investieren – als Kompromiss überlege ich nun:
Hypothek um 400–500k aufstocken, um das Kapital langfristig (>15 Jahre) in ETFs wie MSCI ACWI zu investieren.
Erwartete Rendite: ca. 6 %, Hypozins konservativ kalkuliert mit 2–3 %.
Haus wird vermietet, Unterhalt und Rückstellungen mit eingerechnet.
Ziel: Hebelwirkung nutzen und langfristig mehr rausholen – trotz leicht negativem Cashflow (~ –450 CHF/Monat bei 2 %).
Was meint ihr: Würdet ihr das machen? Worauf sollte man steuerlich/rechtlich besonders achten?
Sind die 6000 CHF / Monat etwa schon netto?
Du könntest maximal 1,6 Mio Hypothek aufnehmen. Den Rest würde ich in ETFs stecken.
Die Zinsen sind wieder recht niedrig. Wenn du Sicherheit brauchst, dann kannst du heute einen 10jährigen für ca. 1,75% festmachen.
Bei 1-2% Inflation pro Jahr ist das schon ein no-brainer.
Ich nehme an, mit dem „Hebel“ meinst du den Fremdkapitalhebel?
Wie ist die Lage des Hauses? Wieviel Landfläche? Angenommen gute Lage oder viel Land.
Ich würde auf keinen Fall verkaufen. Da die Bevölkerung in der Schweiz zunimmt, wird das Haus auch in Zukunft gefragt sein. In guten Lagen wird die Landfläche an Wert zunehmen.
Bei einer Immobilie wirst Du nicht zu impulsivem Handeln verleitet. Du kannst nahezu keine Fehler machen (Renovationsbedarf abklären!)
Investitionen in Aktien sind deutlich schwerer richtig hinzubekommen. Kommt dazu dass Du mit der Zeit Fehler machen kannst bzw. Musst Du dauernd up to date bleiben.
Im Falle eines wirtschaftlichen super Gaus kannst Du die Immobilie immer noch selber bewohnen.
Wenn das Haus nicht einen offensichtlichen Haken hat wie Renovation oder unattraktive Agglomeration oder Bau einer Kläranlage in der Nähe, würde ich das Haus vermieten, die Hypothek würde ich lassen wie sie ist.
Ja mit hebel meine ich fremdkapital (hypothek) aufzunehmen und in etfs zu investieren.
Bezüglich laufzeit würde ich auf saron gehen. Das gibt die flexibilität das haus doch jederzeit verkaufen zu können wenn sich die Situation ändert. Die gekauften ETFs können dann ja auch investiert bleiben.
@oopi , bin selber nicht überzeugt das ein Haus ein überlegenes investment ist. Hier ein pasr perspektiven warum ich das so einschätze:
Bei einem Wert von 2,5 Mio CHF ist die Rendite viel zu tief. Es kostet zwar etwas, aber ich würde eine Fortführungsbewertung und eine Liquidationsbewertung des Hauses machen lassen. Es kommt vor allem darauf an, welche Renovation das Haus braucht und wie die Heizungssituation aussieht. In den meisten Kantonen müssen die klassischen Ölheizungen durch umweltfreundliche Heizsysteme ersetzt werden, wenn sie irreparabel kaputt sind. Das ist bei einem alten Haus fast unbezahlbar.
Suchst du Aerger, betreibe ein Renditeobjekt.
Lustiger Spruch, leider aber ist es oftmals so.
Wenn Ihr Wert auf regelmäßige, aber meist moderate Einkünfte legt und bereit seid, Zeit und Aufwand in die Verwaltung zu investieren, kann Vermieten sinnvoll sein.
Wenn Du eine höhere Flexibilität, potenziell bessere Renditen und weniger Aufwand wünscht, ist der Verkauf und die Anlage in ETFs meist die bessere Wahl – insbesondere, wenn Du keine emotionale Bindung an das Haus hast und dich mit deiner Schwester unkompliziert einigen kannst
Im Anhang noch ein kleiner Auszug/Rechenbeispiel
Oft sieht man „nur“ die angenehmen monatlichen Mieteinnahmen, Aufwand und Risken sind oft weniger Present.
Ja, es ist so, dass die Eigenkapitalrendite bei knapp 3% relativ niedrig ist.
Aber was ständig vergessen wird ist, dass die Inllation doppelt für den Vermieter arbeitet: Sein Haus als Wertgegenstand steigt im Preis und die Hypotheken verlieren an Wert durch Inflation. Bei anderen Anlagen wie Aktien (6-8% Rendite) muss die Inflation abgezogen werden.
Das ist schon so. Mit einem kapitalisierungsatz von sagen wir 6% müsste das über 12000 chf abwerfen im monat um einem 2.5mio ertragswert gerecht zu werden.
Hier ginge es eben um einen kompromiss das haus bis auf weiteres kostendeckend zu behalten weil persönliche/emotionale interessen meiner schwester im spiel sind.
Stimmt.
Aber 6% war z.b dir letzen 20 jahre inflationsbereinigt als schweizer bei einem Investment in msci world oder ähnliches.
Niemand weiss ob das auch in den nächsten 20jahren stimmt. Aber ebenso weiss auch niemand ob die immobilienpreise einfach immer so weiter steigen.
Ich meine wieviele familien gibt es überhaupt die sich ein haus für 2.5mio oder mehr leisten können?
Voll einverstanden. Hatte mich dir letzten jahre intensiv damit auseinandergesetzt und war auch in einem proptech start up innvolviert.
Ein schwieriger markt wo institutionelle anleger alles was nur ein hauch rendite hat aufkaufen und viele privatinvestoren ihre projekte schön rechnen.
Gerade mit den aktuellen baukosten ist es noch schwieriger gewordenyy
Darum mein grundgedanke zu verkaufen.
Aber die frage war eigentlich, wenn wir es behalten würden (vorerst) , ob es sinn machen würde die hypothek aufzustocken und das zu i vestieren in etfs.
Diese Frage stellte ich mir bei unserer Eigentumswohnung.
Immer schön Hypothek zurückbezahlt/verkleinert mittels 3A Gelder. Plötzlich die Frage, warum eigentlich..? Lieber doch die Schuld stehen lassen, die durch Inflation ja auch noch abnimmt. Da kam mir auch die Idee, welche du erwähnst. Bei einem Libor/Saron von 0.5% war das sehr verlockend. Habe Hypothek wieder um 50K erhöht und dieses Geld in den All world gesteckt. 50K sind besser als nichts, Risiko ist so überschaubar, Belehnung immer noch tief bei 40%. Auch bei einem Schicksalsschlag muss Hypothek immer noch bezahlt werden, weiter möchte ich dann mal bei der Pension keine Diskussion betreffend Belehnung/Tragbarkeit oder ähnliches mit der Bank. Im Juni erwarte ich den Saron wieder bei 0.5%, und die Strafzölle, welche den all world stauchen, hoffentlich auch
Meine Idee dazu:
Hypothek aufstocken: Wenn ihr das Haus vermietet gilt die Tragbarkeitsrechnung Kostendeckender Mietzins. Also Schätzungsweise eine Hypothek von max. 700’000 möglich. Fragt sich sich auch ob eine Bank bereit ist ein Haus als Vermietung zu finanzieren. Mit Festhypothek bindet ihr euch lange und Mieter kriegt man nicht immer ganz einfach heraus.
Hier ist mehr die Frage: was möchtet ihr mit dem Haus in 5 oder 10 Jahren. Möchte deine Schwester darin wohnen? Dann muss sie sich das leisten oder finanzieren können. Also sie müsste dir 1.25 Mio auszahlen.
Emotional betrachtet ist das enorm schwierig. Aber rational betrachtet macht es absolut keinen Sinn das Haus zu behalten, ausser ihr seit sowieso schon genug vermögend.
Jeder von euch hätte abzüglich steuern mindestens 1 Mio, wenn ihr es verkauft und damit könnte sich jeder eine Wohnung, ein Haus, ETF oder was auch immer finanzieren. Richtig angelegt wäre sogar jeder von euch nahe der finanziellen Unabhängigkeit.
Wenn ihr das Haus vermietet, gibts wenig Rendite und ihr habt die Last der Hypothek, der Mieter, der Erinnerungen immer im Hinterkopf.
Ich musste auch das Haus meiner Grossmutter verkaufen und der ganze Prozess war aufwendig, auch viele Kindheitserinnerungen mit dem Haus verbunden und als wir alles ausräumten hat es mir das Herz zerrissen. Aber ich fühlte mich danach erleichtert, konnte loslassen und die Last hinter mir lassen.
Wie auch immer ihr euch entscheidet. Wünsch euch viel Kraft.
Danke dir!
Genau, muss ich eh mit der bank anschauen. Aber bei einem marktwert von 2.5mio denke ich schon das die bank da genug sicherheit hat um den ertragswert zu finanzieren.
Ich bin kein Fan von Immobilien als Investment, zumindest in der Schweiz nicht. Und wenn dann würde ich Objekte bevorzugen wo die Leute 1 Kilometer schlange stehen um die Wohnung zu besichtigen statt ein Objekt welches sich die meisten gar nicht leisten können / wollen.
Ich würde das Objekt verkaufen und dann der Erlös regulär investieren. Damit erspart man sich viel Ärger und Aufwand wie oben schon erwähnt wurde. Wenn die Schwester es unbedingt behalten möchte soll sie dir halt die 1.25m CHF auszahlen.
Bei solchen Beträgen hätte ich nur begrenzt Verständnis für emotionale Befindlichkeiten.
Regulär tönt bewertend. Für dich ist eine Investition in eine Liegenschaft also unnormal/irregulär?
Bin ich froh, dass ich nicht auf solche Stimmen gehört habe.
Eigenmietwert wird wohl bald endlich abgeschafft und die Neobroker mit den versteckten Kosten sind nächstes Jahr auch nicht mehr erlaubt. Da werden sich die vielen Leute, die glauben, mit 10CHF/Monat etwas für ihre Altervorsorge leisten zu können, bald umorientieren müssen.
Wenn du von einer positiven Inflation ausgehst, dann schon.
In deinem All Word ETF ist ein Teil der Perfomance auf die Inflation zurück zu führen.
Wenn du also bspw. 6% Brutto machst und die Inflation 2% war, dann hast du kaufkraftbereinigt 4%. Aber du musst auf die vollen 6% Steuern zahlen (in der Schweiz anders als in Europa aber zum Glück nur auf die DIvidenendrendite). Deine Nettoperfomance ist also irgendwo bei 3,5% oder so nach Steuern und Inflation.
Bei einer fremdfinanzierten Liegenschaft kommt noch dazu, dass die Geldschulden an Wert (wegen der Inflation) verlieren zusätzlich zum Anstieg des Preises der Liegenschaft. Also doppelt.
Du könntest jetzt hingehen und Geld leihen um in ETFs zu investieren. Dann hast du den doppelten Effekt auch. Allerdings sind die Zinsen dann nicht 0-2%, sondern bei 3-6% (je nach Bonität). Falls die Bank das überhaupt mitmacht. Ob sich das dann rechnen würde, weiss ich nicht (und falls du den ETF gleich als Besicherung einbringst, ist es natürlich riskanter, wenn es einen Crash gibt und dann der call kommt).
Ja, in der Schweiz gibt es als Privatperson keine Steuern auf Kurssteigerung bei Aktien/ETF. Bei 6% Brutto und Inflation 2%, beträgt die Nettoperformance schätzungsweise rund 3.9% oder mehr, da Performance aus rund 98% Kursgewinnen und rund 2 % Dividenden bestehen. Aber Inflation ist ja nicht nur positiv, diese schwankt ja über die Jahre und kann auch ins negative fallen, was dann?
Ja, die Eigenkapitalrendite bei Immobilien erscheint auf den ersten Blick niedrig, unterschätzt aber oft die inflationsbedingten Vorteile: Wertsteigerung des Objekts und Entwertung der Schulden. Im Vergleich zu Aktien muss die Inflation bei beiden Anlageklassen berücksichtigt werden. Immobilien bieten jedoch durch den Leverage-Effekt und den Schutz vor Inflation einen besonderen Vorteil für Vermieter, der in klassischen Renditeberechnungen oft nicht vollständig abgebildet wird
Durch den Einsatz von Fremdkapital (Hypothek) kann die Eigenkapitalrendite bei Immobilien deutlich gesteigert werden, solange der Kreditzins unterhalb der Gesamtkapitalrendite liegt (Leverage-Effekt) .Steigt der Kreditzins über die Rendite, kehrt sich der Effekt um und das Risikosteigt erheblich
Ja genau, dass habe ich so gemacht. Für was ich das Geld verwende war der Bank egal, dafür hat sie ja meine Wohnung als Sicherheit. Und dies zu aktuell 0.75%, Ende Juni dann hoffentlich wieder 0.5%.
