Stockwerkeigentum als Renditeanlage?

Hallo Zusammen

Ich bin neu hier, anfang 30 und habe die letzten Jahre etwas Eigenkapital ansparen können. Nun stehe ich vor der Überlegung eine Wohnung zu kaufen und diese zu vermieten.
Ich hoffe auf viele Erfahrungen und Meinungen, sowohl dafür als auch dagegen. Eventuell aus bereits Vermietersicht oder ehemaligen Vermieter etc. Grundsätzlich möchte ich schon aber ich will wenigstens so viel wie möglich berücksichtigt haben. Hier ein paar Eckdaten zur Orientierung:

1.5 Z ca. 45m2 (Maisonette stil)
Baujahr 2023
Lift: Ja
Insgesamt nur 4 Eigentümer bezogen auf das Gebäude
Potientielle erzielbare Miete 1300 + 150NK
CHF 400.000 inkl. Garage

Hypothekarzins: vllt 1.5? , habe noch nicht mit der Bank gesprochen

Vielen Dank und Lieben Gruss

Ich finde Immobilien generell in der Schweiz als völlig unattraktiv als Renditeanlage.

In vielen Kulturen ist das aber verankert, dass man nach der Heirat als nächstes ein Eigenheim braucht sonst ist man nichts :wink: Auch viele Schweizer träumen vom Eigenheim, aber am Ende ist es einfach primär etwas wo man sich dafür entscheided weil man es will, ähnlich wie ein Luxusauto, aber als Renditeobjekt völlig ungeeignet.

Warum?

  • Klumpelrisiko, viel Geld steckt in einer einzigen Sache
  • Immobilien sind eine Bubble die irgendwann platzt, sie wird im Moment nur durch das starke Bevölkerungswachstum am Leben erhalten, doch das geht vorbei.
  • Mühsam in der Administration, du musst dich mit Mieter, Rechnungen, Reparaturen, Renovation, kaputten Sachen, Hauswartung, etc. rumschlagen, oder ein Teil der Rendite einer Verwaltung abgeben.
  • Stark regulierter Markt, mühsame Mieter wird man kaum mehr los, deine Eigentumsrechte werden stark eingeschränkt, du kannst sie nicht einfach rauswerfen wenn sie dir nicht passen, auch wenn das Objekt dir gehört
  • Die Renditen sind nicht sehr hoch bzw. nur hoch weil Bubble, zudem wird dir vorgeschrieben wieviele Rendite du machen darfst.
  • Standordrisiko, ist der Standort wo die Hütte steht auf einmal nicht mehr attraktiv weil eine Mülldeponie, ein Flughafen, eine Asylheim, oder sonst was in der Nähe gebaut wird, dann will niemand mehr da wohnen ausser du senkst den Preis massiv. Und du kannst nichts dagegen tun.
  • Eigenmietwert

Eigentlich nur Nachteile. Ich würde praktisch alles andere bevorzugen.

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Oh wow, krass. Das bringt einen schon auf den Boden der Tatsachen haha. Ich habe wahrscheinlich nur das Positive sehen wollen.

Ich habe bereits ETF - Sparpläne und dachte mit einer Wohnung wäre das noch ein guter Cashflow. Also klar von mtl 1450 geht natürlich noch zins ab, steuern, und die NK wären ganz gutgedeckt.

Jetzt vermischt du 2 Sachen: Eigenheim und Rendite-Immo.
In eine Rendite-Immo würde ich persönlich auch nicht investieren. Es gibt da zuviele Faktoren, die einem die Suppe versalzen könnte.
Beim Eigenheim muss man auch unterscheiden zwischen dem Palast, von der die Chefin (=Ehefrau) schwärmt und der Ersatz zu einer Mieterwohnung. Die Überlegung ist: warum sollte man zwischen sich und der Liegenschaft einen Vermieter zwischenschalten, der sicherlich mehr vom Mieter verlangt, als ihm die Bude selbst kostet. In Anbetracht dessen, dass man ja irgendwo eh wohnen muss, und das für viele Jahrzehnte, erscheint das Mietezahlen als wenig Sinnvoll.
Aussicht des Selbstbewohners gehe ich deine Punkte mal durch:

Klumpelrisiko, viel Geld steckt in einer einzigen Sache
Ja, das kann durchaus passieren, gerade am Anfang. Man sollte es meiden, alles zusammenzukratzen, nur um den EK hinzugebekommen.
Immobilien sind eine Bubble die irgendwann platzt, sie wird im Moment nur durch das starke Bevölkerungswachstum am Leben erhalten, doch das geht vorbei.

Ja, das höre ich schon seit Langem. Aber Jahr um Jahr wird mit dem Argument von einem Kauf abgeraten. Und die, die darauf hören, bleiben dann Mieter bis ins hohe Alter.

Die Renditen sind nicht sehr hoch bzw. nur hoch weil Bubble, zudem wird dir vorgeschrieben wieviele Rendite du machen darfst.

Die Renditen sind bei Immos nie besonders hoch. Aber du darfst den doppelten Inflationsvorteil nicht vergessen. Sachwert auf Habenseite und Geldwert auf Sollseite. Wenn sonst alle sich vor Inflation fürchten, freut man sich als Liegenschaftsbesitzer noch.

Standordrisiko, ist der Standort wo die Hütte steht auf einmal nicht mehr attraktiv weil eine Mülldeponie, ein Flughafen, eine Asylheim, oder sonst was in der Nähe gebaut wird, dann will niemand mehr da wohnen ausser du senkst den Preis massiv. Und du kannst nichts dagegen tun.

Also Mülldeponie und Flughafen werden nicht einfach so in Wohngegenden gesetzt.
Eigenmietwert
Ist bei mir garnicht mal soviel. Ich zahle gerademal < 1000 CHF mehr Steuern, und das bei <1% Zins. Wird eventuell eh bald abgeschafft.
Hoffentlich.

Viele machen den Fehler, dass sie bei dem Mietzins die Inflation vergessen. Bei 2% Infla verdoppelt sich der Mietzins alle 35 Jahre. Wer also heute entscheidet, die nächsten 35 Jahre zu mieten, der muss vom heutigen Zins direkt 50% aufschlagen.

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Das schon aber benötigst du denn den Cashflow? Ich mein Cashflow generieren nur um ihn dann wieder einen ETF zu stecken und dafür viel Aufwand in Kauf zu nehmen?

Wenn du den Cashflow wirklich benötigst weil du z.B. keine PK hast etc. dann mag es vielleicht eher Sinn machen aber eben mir wäre das Risiko und der Aufwand der damit verbunden ist zu hoch. Eine Aktie kannst du von heute auf morgen verkaufen. Ein mühsamer Mieter kannts du nicht einfach rauswerfen und eine Wohnung bringst du auch nicht so schnell wieder los wenn dir eben ein Bahnhof, eine Autobahn, ein Atomkraftwerk, ein Asylheim, ein Flughafen, oder eben eine Mülldeponie daneben gestellt wird. Dann will niemand mehr da wohnen und niemand kauft dir das Ding ab ausser du gehst mit dem Preis extrem drunter.

Das stimmt, aber 20% EK (bei Rendite Objekt sogar 25-40%) je nach Preis der Immo ein doch beachtlicher Betrag zu binden eben auch nicht wenn man nachher oben drauf so oder so noch die Hypo abstottern muss, d.h. es wird einfach in eine andere Kasse gezahlt. Gerade wenn man die Hypo so oder so nie zurückzahlt sehe ich das Argument nicht. Etwas anders sieht es aus wenn man die Wohnung schnellstmöglich abzahlen würde und auch keinen Eigenmietwert versteuern müsste, sprich man wohnt irgendwann mal dann einfach gratis, dann sähe ich das Argument noch. In vielen Ländern geht das gut, in der Schweiz naja.

Ich werde mir vermutlich auch mal ein Haus/Wohnung kaufen, aber nicht in der Schweiz zu den Preisen. Und vorallem, mit dem Ziel gratis darin zu wohnen am Schluss, so dass ich die monatlichen laufenden Kosten reduzieren kann und am Ende mit weniger Geld auskomme.

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Ich kann mal mein Beispiel anführen.
Vor 4 Jahren gekauft. Immo in der Zeit um 30% an Wert gestiegen. Habe darauf die Hypo erhöht und kaum noch EK gebunden. Die 3a, die ich eh hatte, sind verpfändet.
In derselben Zeit sind die Mieten um 10% hoch.
Es hiess, durch steigende Zinsen würde die Nachfrage einbrechen und die Preise wieder sinken. Ist nicht eingetreten.
Ich habe nicht vor, die Wohnung die nächsten Jahre zu verkaufen, noch die Hypo runterzuzahlen. Das freigewordene EK ist schon längst wieder im Depot. Und keine Diskussion mit dem Vermieter mehr. Das ist erholsam.

Wieso? Das ist doch der eigentliche Clou dabei. Fremdkapital nutzen, und doppelt von der Inflation profitieren. Es gibt sonst kein anderes Anlageinstrument, bei der so etwas geht. Ob Cash, Tagesgeld, Festgeld, Geldmarkt, Obligationen, Aktien… bei allen wird die Steuern auf den Nominalwert angewendet. Die Inflation wird also mitbesteuert.

Ja von der finanziellen Seite her schon.

Aber für mich wäre im Prinzip der einzige Grund ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen eben dass ich auf sicher eine Bleibe hätte wo mich niemand mehr rausschmeissen kann und ich darin gratis wohnen kann.

D.h. selbst wenn die Job Situation einmal so schlecht würde und ich kein Einkommen mehr hätte, hätte ich zumindest einen Platz zum wohnen. Zudem wäre es halt cool, z.B. selbst wenn du nur die AHV hättest im Alter ca. 2000 CHF, kannst du damit schon einiges anfangen wenn du 0 CHF für das wohnen ausgeben musst. Eine Hypothek wo man dann regelmässig zahlen muss empfinde ich als eine Last auf meinen Schultern. Ich habe nicht gerne Schulden bzw. eine Aversion gegen Schulden. :slight_smile:

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Ja, ich kann das absolut nachvollziehen.
Wobei Hypotheken m.E. noch die beste Form von Schulden sind. Jedenfalls besser als alle anderen. Ich könnte jederzeit meine Hypo abzahlen (wenn ich 3a und Pensionskasse heranziehe). Das lässt mich besser schlafen.
AHV ist ein gutes Stichwort. Wenn dann im Alter das Einkommen einbricht, dann nehmen die steigenden Mieten keine Rücksicht. Der Selbstbewohner hat jedoch den historischen Preis vor 40 Jahren eingefroren. Der damalige Einkaufspreis bewegt sich nicht mehr. Alles bleibt beim alten.

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Denkst du dividenden aktien wären eine bessere cashflow Alternative? wobei da weniger rum kommt, habe ich das gefühl. Es wäre schon das ziel cashflow zu generieren und irgendwann im job mein pensum zu reduzieren :sweat_smile:

Du sprichst aus der sicht eines Eigentümer der selbstbewohnt oder? Aber vermieten tust du gar nicht, aus Gründen?

Ich persönlich bin kein Fan von Dividenden Aktien da man auf Dividenden in der Schweiz Einkommenssteuern zahlen muss, auf Kapitalgewinne nicht und daher Dividenden weniger attraktiv sind als Kursgewinne. Ich benötigte aber auch kein zusätzlicher Cashflow.

Wenn du wirklich Cashflow willst würde ich wohl tatsächlich Dividenden den Mieteinnahmen vorziehen da es einfacher ist in der Handhabe. Aber wenn ich z.B. mein Pensum reduzieren wollen würde, würde ich vermutlich eher schauen das ich meine Kosten/Ausgaben reduziere anstatt den Cashflow zu erhöhen. Zum Beispiel in meinem Fall später im Ausland selbst bewohntes und abbezahltes Wohneigentum so dass im Prinzip die Wohnkosten komplett wegfallen. Damit kommt man dann mit reduziertem Einkommen dann gut aus.

Ich würde allerdings auch nicht mein Pensum so stark reduzieren das ich zusätzlichen Cashflow benötigen würde bzw. es knapp wird mit dem Einkommen. Zum Beispiel wenn du Betrag x jeden Monat investierst, würde ich nicht Dividendenaktien haben um Cashflow zu generieren, darauf Steuern zu zahlen um dann weiterhin x investieren zu können damit, ich würde dann wohl eher auf regulären Investments bleiben und dafür x reduzieren.

Kommt halt etwas auf die Umstände an und ich kenne deine Umstände ja nicht.

Wenn du vermietest, dann hast du 2 Abhängigkeiten. Einmal bist du abhängig von einem Mieter für deine Liegenschaft, der Stunk machen kann, und zweitens bist du auch abhängig von einem Vermieter bei der Bude, wo du wohnst. Und auch der kann Stunk machen.
Als Selbstbewohner kannst du das auf 0 reduzieren.

Hi Champ,

Habe mit 23 (vor 7 Jahren) mit meinem Zwilling die erste Wohnung gekauft und dann später unsere zweite. Wir bereuen das überhaupt nicht. Wir hören nie was von den Mietern und auch nichts von der Verwaltung - somit geringer Aufwand.

Triff dich mit Banken und hör ihnen zu, bis du ihre Berechnungen und den Jargon kennst den sie erzählen. Geh auf dutzende Immobilienbesichtigungen und lerne von den Maklern. So wirst du dir schnell ein grosses Wissen aufbauen.

Auf was ich schaue beim Kauf:

  • gepflegter Wohnblock mit vielen Wohnungen, um Kosten möglichst verteilt zu haben (Verwaltung, Fassade, Heizung, Dach, Abwart,…)
  • Wohnung muss mir nicht so gefallen, dass ich selber drin Wohnen möchte, sondern das Verhältnis von Kaufpreis und Mieteinnahmen muss stimmen.
  • Kaufe ohne Emotionen (Blick auf Rendite)
  • Grundbuch gut anschauen.

Wichtig beim vermieten:

  • Betreibungsauszug von Mieter unbedingt anfordern.
  • Wenn Mieter extra nicht zahlt mahnen und künden - kein Mitleid haben

Ist nicht abschliessend, aber hoffe das hilft dir für den Anfang um in die Materie zu kommen.

LG Daniel

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Paar Gedanken von mir:
Wenn du vermieten möchtest, kann ich dir Gewerbeobjekte empfehlen. Bei Neubau und gescheiter Grösse, kannst du ziemlich gute Miete verlangen. Wenn es hohe Decken gibt, ist eine Galerie möglich und bietet nochmal mehr Platz. Der Standort ist das Wichtigste. Kundenparkplätze ebenfalls. Beim zukünftigen Mietvertrag kannst du sowas wie Mindestvertragdauer 3 Jahre oder Kündigungsfrist 6 Monate festlegen.
Rechne dir einfach alles selber vor. Wann ist alles abbezahlt? Du musst schon genügend Eigenkapital angespart haben.
Starte einfach mal mit einem Termin bei der Bank und tausche dich mit Menschen aus, die bereits Erfahrung in Kauf/Vermietung haben.