Haus kaufen mit 30 als einziges Investment. Gute Idee oder lieber nicht?

Investments Immobilien
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Tgau mitenand!

Ich habe mich neu angemeldet und wäre froh, um ein paar konstruktive Meinungen. Der grösste Teil meiner Freunde schlägt sich finanziell ziemlich planlos über die Runden. Mein Mami findet Aktien sind böse - aber Immobilien ganz toll. Und mein Grosspapi hätte wohl am liebsten, dass ich erstmal einen Mann finde und heirate… Also brauche ich euch :).

Es wird wohl schwer, aber ich versuche mich kurz zu fassen und trotzdem alle wichtigen Infos zu liefern. Ich (w, 30j) bin zwar in der Stadt grossgeworden, aber habe vor 6 Jahren meine neue Heimat im Graubünden gefunden. Hier möchte ich bleiben und Wurzeln schlagen. Die Wohnsituation leider sehr mühsam. Wohnungen / Häuser leider oft nur kurzfristig für ein paar Jahre bis zum Verkauf oder dann Einliegerwohnungen bis Eigengebrauch in Vermietung. Genossenschaft, grosse Verwaltungen & Co. in der absoluten Minderheit. Aufgrund der ganzen Zweitwohnungsproblematik, denke ich persönlich auch nicht, dass sich dies verbessern wird in den nächsten Jahren. Und dann habe ich noch einen Hund (bei Vermietern sehr beliebt…).

Nun habe ich vermutlich (Verhandlungen laufen) die Möglichkeit ein Haus zu kaufen in der Region. 400-450k. Baujahr um 1900. Letzte Renovation in den 80er. Aktuell noch bewohnt und auch so weiterhin bewohnbar. Ich habe es mit einem guten Freund (Architekt) angeschaut. Bausubstanz, Grundlagen gut. Und es gefällt mir! Früher oder später aber viele Investitionen zu tätigen (Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Elektroinstallation, Bad, Küche - um mal die grössten Posten zu nennen). Ich bin eine Macherin und an Ideen und Tatendrang fehlt es nicht… Und keine Sorge: Ich weiss ziemlich genau, auf was ich mich da bezüglich Wohnkomfort einlasse. Ich heize seit 6 Jahren ausschliesslich mit Stückholz und habe davor 3 Jahre Vollzeit in meinem Bus gewohnt. Luxus ist mir nicht wichtig, dafür habe ich gerne meine Ruhe.

Aktuelle Finanzsiutation:

  • Weiterbildung abgeschlossen im 2024
  • Einkommen (festangestellt - 80% - x12 - brutto) = 6 300 CHF
  • Sparen aktuell (3a / ETF) = 1 800 CHF
  • Miete aktuell = 1 300 CHF
  • eigenes Vermögen: 30k (3a / ETF) + Notgroschen 10k + Konto für alles Vorhersehbare (Steuern, Versicherung, Franchise und inkl. Abschreibung Auto & Co.)
  • bei Hauskauf: zinsloses Darlehen Familie 50-60k
  • Und ich war schon bei der Bank. Wert der Immobilien kommt hin und sie würden dies so finanzieren.

Idee:

  • Haus kaufen und einziehen
  • nur 3a weiter sparen (auch wegen Amortisation Hypo)
  • restliche Sparrate + Ersparnisse im Vergleich zur Miete konsequent in Renovation des Hauses stecken (wohl rund 24k pro Jahr) → davon was möglich in Eigenleistung
  • in bspw. 5 Jahren → Haus neu schätzen lassen + allenfalls Überschuss aus 3a wieder beziehen → Hypo erhöhen und die grossen Investitionen machen lassen (sicher Dach + Fassade)

meine Bedenken:

  • Klumpenrisiko → weil dann komplettes Vermögen im Haus steckt
  • Veränderungen Immobilien- / Hypothekarmarkt in den nächsten Jahren
  • ich hatte noch nie Schulden

Alternativen:

  • zur Miete bleiben und weiter sparen für Hauskauf in 5 Jahren oder so mit weniger Rennovationsbedarf / realistisch bis dahin wohl 140 - 150k Eigenkapital + Darlehen = 200k / selbst mit Lohnerhöhung und 100% Pensum / komme ich aufgrund der Tragbarkeit nicht über einen Kaufpreis von 750k / Was es dafür in 5 Jahren wohl zu kaufen gibt? Und verändert sich allenfalls auch Tragbarkeitsberechnung?
  • überhaupt keine Immobilie kaufen - und halt alle paar Jahre wieder eine neue Wohnmöglichkeit suchen mit allenfalls höheren Fixkosten - dafür mehr Rendite durch Investitionen in ETF?

Was denkt ihr? Was blende ich aus? Oder wo haben sich allfällige Denkfehler eingeschlichen? Ich bin super gespannt auf eure Meinungen oder auch Erfahrungen. Im Voraus herzlichen Dank für eure Zeit!

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Hi
Da gibt es natürlich kein richtig oder falsch bzw. klares kaufen/nicht kaufen. Ich hätte bedenken, in diesem Alter schon ein Haus zu kaufen und mich daher in diesem Gebiet stärker zu binden.
Evt. verändert sich in den nächsten die Lebenssituation und ein anderer Ort würde besser passen (Partner, Familie, Job,…). Klar, kannst Haus auch wieder verkaufen und wenns gut kommt, dabei keinen Verlust machen.
Beim Haus selber halt unklar, wie viel Renovation in nächsten wenigen Jahren zwingend nötig sind. Vermögen eher tief bzw. danach wenig Reserven wenn z.B. Elektroinstallation ersetzt werden müsste oder das Dach undicht wird und Ersatz zwingend nötig wird.

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Auf gar keinen Fall.

Nebst dem das Haus kaufen sowieso kein gutes Investment ist meiner Meinung nach (ich weiss sehen einige anders, Leute die etwas gekauft haben), denke ich nicht das du dir ein Haus leisten kannst selbst wenn dir die Bank da zusagt.

Das ist irgendwie auf Teufel komm raus mit Mühe und Not hingebrochen und das sollte man grundsätzlich nicht machen. Hast du nur die kleinsten Schwierigkeiten mit Jobs, Ärger mit denen die dir das Darlehnen gegeben haben, Krise, sonstiges, dann hast du ein Problem. Du hast kaum Reserven, kaum ein Portfolio und das Gehalt spricht jetzt auch nicht für einen Hauskauf. Du willst nicht zu denen gehört die auf Teufel komm raus sich etwas leisten und dann wenn ein Ereignis eintritt bei 20 Minuten jammern gehen wie schlecht es ihnen geht. Das ist ein typischer Fall wo man aus Eigenverantwortung verzichten sollte mit diesen Zahlen aus meiner Sicht.

Eben und was gibt es heute dafür? Kaum etwas schlaues wenn wir ehrlich sind, ausser vielleicht noch im Jura oder irgend einem abgelegenen Dörfchen ohne guten ÖV und Strassenanbindung wo es 1-2 Stunden braucht in die nächste grössere Stadt. Und irgend eine alte Bruchbude kaufen bringt auch nichts damit hast du nacher nur noch mehr Ärger. Kenne jemanden die vor einiger Zeit ein Haus in der Grössenordnung gekauft haben. Die Hütte ist eine Ruine und es benötigt nun mehrere hundertausend für Renovationen weil man all das alte Zeugs rausschmeissen und sanieren muss. Die Hütte ist nun seit Jahren eine Baustelle weil sie sich das nicht wirklich leisten können.

Vergiss die Tragbarkeitsrechnung. Mach dir selber Gedanken ob du dir das wirklich leisten kannst wenn Fall X und Y eintritt und ob du wikrlich für den Rest deines Lebens für dieses Haus arbeiten willst. Die Bank hat ein Interesse dir diese Hypothek zu verkaufen solange es nicht unmöglich erscheint das du das überhaupt zahlen kannst. Wenn es nur irgendwie geht, kriegst du bei den Banken eine Hypothek weil sie damit verdienen und das Haus als Sicherheit haben etc. Ob du nacher dein Leben lang schlecht schläfst, nur noch für dieses Haus arbeitest und Cervelats isst, oder was auch immer passiert wenn du deinen Job verlierst, eine Krise eintritt etc. das ist der Bank egal.

Man kann nicht alles haben im Leben. Mit diesen Finanzen bist du für den Rest deines Lebens ein Sklave dieses Hauses. Ohne Haus und dafür irgendwann mal mit etwas Reserven und ein schönes ETF Portfolio schläfst du besser.

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zum Heiraten? sorry, konnte der Steilvorlage nicht widerstehen :wink:

Insgesamt kann man nur sagen, du hast dir offensichtlich schon gute Gedanken gemacht.
Es braucht sicherlich eine noch bessere Einschätzung der Renovierungskosten, aufgeteilt in 3 Kategorien:

  • muss
  • muss nicht, aber macht (wirtschaftlich) Sinn
  • muss nicht, will ich aber

Das Klumpenrisiko ist immer am Kaufzeitpunkt am höchsten und relativiert sich mit der Zeit. Vor allem, wenn du nicht amortisierst. So verfahre ich schon länger und ich habe kein Eigenkapitaleinsatz mehr, da ich die Hypothek wegen der rasanten Preissteigerungen erhöhen konnte. Vom Vermögen macht es bei mir <30% aus und weiter fallend.
Hypothekenschulden sind noch die beste Form von Schulden. Besser als jede andere Art von Schulden jedenfalls.
Die Alternative erstmals zur Miete zu bleiben, um die Eigenkapitaldecke zu steigern, hat oft den doofen Nachteil, dass die Kaufpreise in der Zwischenzeit wieder angezogen sind und die Eigenkapitalquote sich kaum bessert. Wenn die Miete dann auch noch steigt, dann musst du schon dein Einkommen steigern, sonst verlierst du den Anschluss/Absprung.

Es ist auch sicherlich günstiger, in einer 50m² zur Miete zu wohnen, als ein 250m² Haus zu kaufen. Und dein Bus ist da unschlagbar :smiley:

Die meisten hier im Forum werden für die ETFs plädieren. Daher tue ich das jetzt nicht :wink:
Wenn du lieber den ETF-Weg gehst, dann musst du schon mind. 75% Aktienquote eingehen, sonst rechnet sich das nicht.

Es gibt da noch viel mehr zu schreiben, aber das geht nicht in einem Forumbeitrag.

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Hey, cooler Post! War interessant zu lesen.

Ich finde folgende Punkte bedenkenswert: Alter des Hauses, Standort des Hauses, Eigenkapitalhöhe.

Ich persönlich würde dir eher empfehlen, dich beispielsweise nach einer Neubauwohnung umzusehen und auch darauf zu spekulieren, dass du mit Geduld und Glück in Graubünden etwas Günstigeres findest. Ansonsten auch möglich und für mich persönlich die beste Variante: ein Neubau-Ladenlokal mit guter Grösse an gutem Standort kaufen, vermieten und von einem Teil der Miete dir jeweils (wo und wann auch immer) eine schöne Mietwohnung bezahlen.

Bin gespannt, was du schlussendlich für dich entscheidest! :smiling_face_with_three_hearts:

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Hey Jade

Du hast dir jedenfalls bereits schon einige Gedanken gemacht, was gut ist.

Ich bin grundsätzlich für den Kauf eines Eigenheims. Auf Miete ist das ganze bezahlte Geld einfach Weg. Da kann mir noch so jeder mit anderen Argumenten kommen, selbst wen der Zins auf 5% steigen würde.

Was mir bei deinem Plan nicht passt, sind folgende 2 Punkte:

  • Darlehen von 50-60K. Selbst wen dieses von der Familie kommt.

  • Altes bzw. sehr altes Haus Kaufen. (Letzte Renovation 1980)

Hier würde ich einfach sehr vorsichtig sein! Am ende der Rechnung hast du mehr in das Haus gesteckt als hättest du direkt ein zumindest frisch Renoviertes Haus gekauft.
Auch gibt es in solchen alten Häuser Mängel bzw. Renovationsbedürftiges welches du nicht von Auge sehen kannst, auch kein Architekt. Dazu kommt das du mit solchen Renovationen zum teil über Jahre hinweg damit beschäftigt bist. Bist du Fertig, kannst du schon wieder von Vorne anfangen. (Streng genommen)

Lieber Gruss
Bullish

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Das ist eine sehr ausführliche Beschreibung – sie zeigt, dass du dir bereits sehr viele fundierte Gedanken gemacht hast. Ich habe deine Situation unter Berücksichtigung der aktuellen Marktlage in Graubünden, der Hypothekarzinsen und deiner finanziellen Ausgangslage analysiert. Hier ist eine professionelle Einschätzung deines Plans:

:house_with_garden: Immobilienkauf in Graubünden: Markt & Preisniveau

  • Der mittlere Kaufpreis für ein Haus in Graubünden liegt derzeit bei rund CHF 1.4 Mio., wobei 80 % der Objekte zwischen CHF 482’000 und CHF 3.48 Mio. liegen.
  • Dein Zielobjekt für CHF 400–450k liegt damit deutlich unter dem Median – was auf ein Renovationsobjekt oder eine Randlage hindeutet, aber auch auf ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis.
  • Die Immobilienpreise in Graubünden sind in den letzten 12 Monaten um 3.5 % gestiegen. Ein starker Preisverfall ist aktuell nicht zu erwarten, aber die Region gilt laut UBS als moderat überhitzt, insbesondere in touristischen Gemeinden.

:chart_decreasing: Hypothekarmarkt 2025: Günstige Einstiegschance?

  • Die Hypothekarzinsen sind 2025 deutlich gesunken. Fünfjährige Festhypotheken liegen bei 1.37 %, bei Top-Anbietern sogar bei 0.85 % 4.
  • Die SNB hat den Leitzins auf 0.25 % gesenkt, mit Aussicht auf weitere Senkungen.
  • Das bedeutet: Jetzt ist ein guter Zeitpunkt, um eine Hypothek mit günstigen Konditionen abzuschliessen – insbesondere bei mittleren Laufzeiten.

:money_bag: Deine Finanzlage: solide, aber mit Klumpenrisiko

Positiv:

  • Einkommen: CHF 6’300 brutto x 12 bei 80 % Pensum → solide Basis
  • Sparquote: CHF 1’800/Monat → sehr diszipliniert
  • Eigenmittel: CHF 30k + CHF 10k Notgroschen + CHF 50–60k zinsloses Darlehen → ~CHF 100k
  • Bank hat Finanzierung bereits bestätigt

Bedenken:

  • Nach Kauf: nahezu gesamtes Vermögen im Haus gebunden → hohes Klumpenrisiko
  • Keine Rücklagen für unvorhergesehene Renovationskosten (z. B. Dachschaden)
  • Keine Erfahrung mit Schulden → psychologisch relevant

:wrench: Renovationsstrategie: realistisch, aber ambitioniert

  • Deine Idee, jährlich CHF 24k in Renovationen zu investieren, ist realistisch, wenn du weiterhin sparsam lebst.
  • Eigenleistung ist ein grosser Vorteil – aber unterschätze nicht den Zeitaufwand und die Belastung.
  • Die Idee, nach 5 Jahren neu zu schätzen und über 3a-Guthaben zu amortisieren oder zu reinvestieren, ist kreativ und clever – aber abhängig von der Marktentwicklung.

:brain: Alternativen: Abwägen lohnt sich

Option Vorteile Nachteile
:house: Haus jetzt kaufen Tiefer Kaufpreis, günstige Zinsen, Unabhängigkeit Klumpenrisiko, Renovationsaufwand, wenig Liquidität
:mantelpiece_clock: Miete + Sparen Flexibilität, Kapitalaufbau, ETF-Rendite Wohnunsicherheit, steigende Mieten, keine Substanz
:house_with_garden: Kauf in 5 Jahren Mehr Eigenkapital, evtl. besserer Zustand Höhere Preise, evtl. schlechtere Zinsen, unsichere Verfügbarkeit

:compass: Fazit & Empfehlung

Du bist gut vorbereitet, realistisch und motiviert – das sind ideale Voraussetzungen für ein Projekt wie dieses. Dein Plan ist finanziell tragbar, aber du solltest:

  1. Ein separates Renovationsbudget von mindestens CHF 10–15k als Puffer einplanen.
  2. Nicht alles in Eigenleistung einrechnen – Zeit ist auch ein Kostenfaktor.
  3. Langfristige Tragbarkeit simulieren: Was passiert bei Jobverlust, Krankheit oder Zinsanstieg?
  4. ETF-Investitionen nicht ganz aufgeben – ein kleiner Sparplan (z. B. CHF 100/Monat) erhält deine Diversifikation.

Wenn du bereit bist, mit einem gewissen Risiko zu leben und langfristig sesshaft werden willst, ist dieser Kauf eine gute Chance – vor allem, weil du nicht auf Luxus, sondern auf Ruhe und Selbstbestimmung setzt.

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Ja, hat er.
Also ob die Threadstarterin das nicht hätte machen können.

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Ein Haus kaufen, das war vielleicht in den 70ern eine okay Idee, die Bodenpreise sind je nach Region geradezu explodiert.

Aber: ein Haus kaufen bedeutet regelmässige Investitionen, mal muss die Fassade gemacht werden, mal geht die Waschmaschine kaputt, mal muss was an der Heizung gemacht werden.

Nein, heute ist ein Haus kaufen keine gute Idee, mieten, das Geld was man durch Renovationen gespart hat langfristig anlegen.

Es gibt nicht von ungefähr den Begriff House Poor, wobei das eher noch auf die früheren Generationen zutrifft, weil die neben dem Haus oft gar keine alternativen Anlagen besassen oder sich aufbauten, aber oftmals ist so ein Haus eben eine ziemliche finanzielle Belastung, die nicht beim Bezahlen der Hypothekzinsen aufhört.

Ich persönlich bin lieber komplett schuldenfrei und das soll auch so bleiben.

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Total bei dir, dass es echt knapp ist mit der Finanzierung und das ist wohl auch einer der Gründe, wieso ich etwas Bedenken habe. Die Überlegung war grundsätzlich auch erst mehr Eigenkapital anzusparen. Nun wurde mir aber halt dieses Haus jetzt angeboten und es passt sehr gut in meine Anforderungen. Das Darlehen aus der Familie macht mir keine Sorge - es wird wohl dann einfach am Erbe irgendwann angerechnet.

Wenn aber etwas mit Job und so weiter ist, hast du natürlich recht. Aber dann habe ich wohl so oder so ein Problem. Wenn ich die Hypothek nicht mehr zahlen könnte, dann auch die Miete nicht mehr.

Und ja klar…Die nächsten Jahre wäre das Haus eine Baustelle. Das stört mich aber nicht. Und wie du sagst, man kann nicht alles haben. Und gefühlt bin ich als Mieterin einfach die Sklavin von irgendwelchen Vermietern, die jederzeit entscheiden können, dass ich wieder umziehen muss.

Tendenziell entscheide ich immer aus dem Bauch heraus. Und das kam bisher erstaunlich gut. Aber bei Finanzen habe ich mir eigentlich vorgenommen auf Daten zu hören - und deshalb bin ich gerade froh, um die weiteren Meinungen und Einschätzungen. Danke dafür!

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Danke für deine Worte und Überlegungen. Bei der Aufteilung nach deinen Kriterien, tue ich mich aber schwer. Was muss schon? Und selbst wenn es muss, weil es beispielsweise sonst rein regnet… Ist die Entscheidung immer noch offen, ob ich das ganze Dach komplett reparieren lasse und isoliere oder ob ich einfach die undichte Stelle repariere.

Das mit dem Absprung ist genau meine Überlegung. Ich weiss nicht, ob es in ein paar Jahren einfacher oder schwieriger wird an eine Immobilie zu kommen. Eine 50m2 Wohnung kann (oder will ich) nicht als WG teilen - bei einem Haus ist das dann auch noch eine Möglichkeit.

Und ja den Bus schlage ich wohl nie mehr als Investment… Die meisten (oder eigentlich alle) haben das damals auch eine miese Idee gefunden. Nach 3 Jahren Vollzeit Wohnen und ganz vielen Reisekilometern, konnte ich ihn zur Corona-Hype-Camper-Zeit mit +200% verkaufen. Das hat dann gleich die Weiterbildung finanziert ;).

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Es erstaunt mich, dass eine der grössten Besorgnisse, das Alter des Hauses ist. Wenn ich sehe, was heute teilweise gepfuscht wird, heisst ein neueres Haus noch lange nicht, dass es keine Probleme gibt. Und eine Neubauwohnung möchte ich persönlich schlicht nicht und eine Immobilie als reines Investmentobjekt sehe ich nicht. Wenn dann möchte ich es selbst bewohnen und gestalten.

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Bei mir wird es wohl am Ende doch auf eine emotionale Entscheidung für oder gegen das Haus rauslaufen - vorausgesetzt die aktuelle Besitzerin willigt final in den Kauf ein. Trotzdem frage ich mich, ob eine Immobilie wirklich immer das schlechtere Anlageobjekt im Vergleich zu einem breitgestreuten Aktienportfolio ist ? Das lese ich zumindest in vielen Blogs, Foren und ist scheinbar auch hier eine verbreitete Meinung.

Am Beispiel von meinem Fall:

Variante 1 - ETF Investment
Eigenkapital = 30 000 CHF
Monatliche Sparrate = 1 800 CHF
→ alles investiert in ETF Portfolio (gerechnet mit 7% Rendite)

in 10 Jahren = 368 400 CHF

Variante 2 - Hauskauf
Hauskauf = 400 000 CHF
Hypothek = 320 000 CHF
Wertsteigerung Haus (mit 2% jährlich gerechnet) + 87 000 CHF
Monatliche Investitionen = 1 800 CHF (Sparrate) + 1 200 CHF (Miete kalt)
→ total 360 000 CHF davon 70% wertsteigernd (Rest = Unterhalt & Nebenkosten) = + 252 000 CHF
Kosten Hypothek (mit 1,5% gerechnet) = 48 000 CHF

in 10 Jahren = 371 000 CHF

Das würde sich in meinem Fall also ausgehen? Das sind natürlich jetzt nur Annahmen mit Durchschnittswerten und aktuellen Werten und einiges ist noch nicht berücksichtigt (Inflation, allfällige Mieterhöhung, höhere Wertsteigerung durch viel Eigenleistung, Steuern, Darlehen / Erbvorbezug - bekomme ich nur für die Immobilie). Und in Variante 1 wohne ich in einer 3 Zimmer Wohnung und in Variante 2 dafür in einem eigenen Haus - das dafür eine ganze Weile eine Baustelle sein wird. Aber ihr versteht sicher meine Überlegung ;). Durch die Hypothek kommt es doch zu einem Leverage-Effekt, der beim Vergleich Immobilie / Börse auch mit einbezogen werden müsste. Oder?

→ Das sind nur meine Amateuer-Überlegungen und ich bin gerne offen für Kritik, was ich dabei übersehe.

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Deine Überlegungen sind grundsätzlich richtig. Ich habe die Zahlen jetzt nicht überprüft. Ob ein altes Haus gut oder schlecht ist, hängt primär von der Bauweise ab. Massive Wände mit Stein halten sehr, sehr lange. Die meist in den 60er und 70er Jahren gebauten Schrottdinger (wie Plattenbauten) dagegen nicht.
Was die Immobilie angeht wirst du in diesem Forum hier kaum Tipps bekommen.
Besser wäre haus-forum.ch. Da sind echte Hausbesitzer™, die Tipps zu Preisen, Renovationen, Materialien, Finanzierungen etc geben können.
Sparkojote ist gut wenn es um ETFs geht.

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Hab jetzt nicht alles durchgerechnet. Aber: bei der aktienstrategie müsstest du das 50k zinslosedarlehen schon auch einrechnen.
Vergiss nicht die steuern und gebühren die beim hauskauf einfach höher sind (grundstückgewinnstjer, versicherubgen, habdänderungssteuern , Kaufnebenkosten etc. für vermietung kommt was für die verwaltung dazu und leerstsndsrisiko etc.
Da die schweiz keine kapitalgewinnsteuer kennt macht das aktien zusätzlich attraktiv.

Wenn du das Haus kaufst dann einfach für dich weil du das so möchtest und das ist ok. Aber als lukratives investment ist ein efh einfach nicht prädestiniert.

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Kurzes Update für die Interessierten oder falls mal jemand in einer ähnlichen Situation ist.

Ich habe mich für den Kauf vom Haus entschieden. Bauchgefühl und einfach ein gutes Angebot für 400k.

Mit der Bank konnte ich mich darauf einigen, dass wir mein 3a verpfänden. Also folgendes Setup:

Kaufpreis = 400k
Hypothek = 340k
Darlehen Familie = 50k
Eigenkapital = 10k
Verpfändung 3a = 22k → geht in indexnahen Vorsorgefons mit 95% Aktien → wird aber nur mit 90% als Eigenkapital angerechnet = 20k

Die Amortisation von 4k jährlich wird zudem ebenfalls indirekt in den Vorsorgefons gehen.

Damit habe ich für mich persönlich die beste Lösung gefunden. So kann ich das Haus kaufen und habe die Opportunitätskosten aufgrund verpasster Rendite wegen Beton so klein wie möglich gehalten.

Danke nochmals an Alle für eure Zeit und das Teilen eurer Meinung.

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Spannende Diskussion. Ich bin für dich froh, dass du eine Entscheidung treffen konntest und hoffe, dass es für dich die richtige war.

Bei mir ist die Sache mit dem Haus leider gehörig in die Hose!
Ich habe mich vor etwas mehr als einem Jahr auch entschieden, ein älteres Haus zu Kaufen (Baujahr Anfang 1950er Jahre) und bin momentan dabei die Sache rückgängig zu machen, derzeit noch mit ungewissem Ausgang (Verkauf, hoffentlich nicht zu einem für mich all zu unvorteilhaften Preis). Ich (Anfang 40) habe bis jetzt immer zur Miete gewohnt und hatte das Glück, über viele Jahre zu einem für die örtlichen Verhältnisse günstigen Mietzins wohnen zu können, was mir auch erlaubte, ein finanzielles Polster aufzubauen, welches mir bei der Finanzierung zu Gute gekommen ist, so konnte ich auf ein externes Darlehen gänzlich verzichten. Das Einzige was ich gemacht habe, ist eines meiner 3a rauszunehmen, auf diesen Vorbezug zur Wohneigentumsförderung dufte ich dann natürlich auch ordentlich Steuern abdrücken…

Leider war im Nachhinein gesehen, der Kauf dennoch ein grosser Fehler.
Das Problem ist, ich habe dem wohl wichtigsten Grundsatz, welchen es beim Kauf einer Immobile gibt, zu wenig Beachtung geschenkt: Lage, Lage, Lage und nochmals Lage! Und auch der Zustand muss man als Sanierungsbedürftig bezeichnen. Obschon ich im Vorfeld wie du, ebenfalls eine Fachperson beigezogen habe, hat sich dann doch mit der Zeit immer mehr offenbart, das diese Bude eigentlich einem „Fass ohne Boden“ ist. Das wohl grösste Manko ist aber die Lage und die lässt sich auch durch eine Renovation nicht ändern: Das Haus steht an einer stark befahrenen Strasse im 80er Bereich, ich schlafe deswegen schlecht, auch bei geschlossenen Fenstern und fühle mich oft erschöpft, unzufrieden und gereizt. Bei einer Mietwohnung würde mich dies sicher auch nerven, aber hier weiss ich, ich habe die Bude gekauft und einen grossen Teil meins Geldes da rein gesteckt. Eine besondere Herausforderung sind heisse Sommernächte, mit offenen Fenstern schlaffen geht nicht, da zu viel Lärm, mit geschlossenem Fenster ist die Luft heiss und stickig. An meinen früheren Wohnorten war es schön ruhig und ich habe in den wenigen heissen Sommernächten dann einfach jeweils mit offenem Fenster geschlafen und gut war.
Ich habe der ganzheitlichen Beurteilung, inkl. Miteinbezug der Umgebung leider einfach zu wenig Beachtung geschenkt und gedacht, passt dann schon. Ich fühle mich jetzt, nach über einem Jahr im eigenen Haus immer noch nicht angekommen und nicht daheim :worried:
Ich müsste auch einiges Sanieren, geplant war auch, wie bei dir, vieles in Eigenleistung zu machen. Aufgrund der Entwicklung, dass mich aber hier nicht zuhause fühle, hat es mir jegliche Energie genommen, tätig zu werden. Mit anderen Worten: Ich mag hier keinen Rappen mehr investieren.
Natürlich habe ich mich schon nach Alternativen umgesehen, ich muss aber leider feststellen, dass es eigentlich für mich nur eine richtige Alternative gibt: Zurück in ein Mietverhältnis, auch wenn mir das wirklich nicht leicht fällt und ich ein Verfechter von Mieten bin und eigentlich der Meinung bin, man sollte besser in Eigentum investieren, aber eben Eigentum wo man sich darin auch wohl fühlt.
Der Immobilienmarkt in der Schweiz ist, nicht nur aber auch aufgrund der ungebremsten Zuwanderung völlig überhitzt, das Angebot mag der Nachfrage in gewissen Regionen kaum gerecht zu werden, die Folgen sind überrissene Preise. Für mich bedeutet das, etwas zu finden , welches meinen Vorstellungen bezülich Lage und Zustand (am liebsten möchte ich einfach einziehen und wohnen können, ohne die Hütte zuerst umfassend sanieren zu müssen) ist mit meinen finanziellen Mitteln schlicht und einfach unmöglich. Eine Alternative, welche finanziell realistisch wäre und ich auch geprüft habe, ist der Kauf einer Eigentumswohnung (Stockwerkeigentum), doch davon sehe ich nach reiflicher Überlegung doch lieber ab, dort fühle ich mich zu abhängig, ich bin, ausser was die eigene Wohnung betrifft, überhaupt nicht frei aber wenn mir zu viele Parameter nicht passen, kann ich auch nicht einfach kündigen und gehen.
Daher ist für mich eigentlich die Sache klar: Entweder Eigentum in form einer freistehenden Liegenschaft oder zur Miete.

Ich werde nach dem Verkauf meiner Liegenschaft das Kapital zu 100% in ETF und ggf. noch anderen Anlagen investieren.
Ich möchte mich etwa 3-4 Jahre vor dem ordentlichen Rentenalter frühzeitig in Rente gehen und die Schweiz verlassen. Ich schliesse nicht aus, dass ich in meinem Leben nochmals Wohneigentum besitze, aber sehr wahrscheinlich nicht mehr in der Schweiz. Es gibt noch Länder, wo man sich als normalsterblicher noch Eigentum leisten kann und als Rentner auch Steuertechnisch besser fährt als in der Schweiz.

Für mich hat sich das Thema Wohneigentum in der Schweiz darum vorerst erledigt.
Natürlich beobachte auch ich mit Sorge die stetig steigenden Mietkosten. Aber in meinem eigenen Haus, in welchem ich mich auch nach über einem Jahr immer noch nicht zuhause fühle steht es für mich ausser Frage, ob sich dies mit einer umfassenden Sanierung ändern würde. Zudem habe ich nicht das Gefühl, dass ich durch umfangreiche Investitionen den Wert derart erhöhen kann, um bei einem Verkauf entsprechend etwas rausholen zu können. Die schlechte Lage bleibt zudem liegt das Haus ausserhalb der Bauzone und dies dazu noch in einer Gemeinde mit einer der höchsten Steueranlagen in der Gegend. Also eigentlich alles in allem ein Griff in die Sch…

Wahrscheinlich ist für viele der Erwerb einer Immobile zum Selber bewohnen eher eine emotionale, als eine rationelle / wirtschaftliche Entscheidung.
Klar, wenn man in der komfortablen Lage ist, ein Objekt an einer begehrten Lage erwerben zu können, dann hat man wohl schon eine sichere Investition, aber wenn man eine Bruchbude an einer schlechten Lage und dazu noch in einer schlecht erschlossenen Steuerhölle kauft, dann muss man wohl froh sein, wenn man am Schluss noch mit einer Nullrunde aus der Sache rauskommt.

Ich möchte dich nicht entmutigen und hoffe, du hast deine Entscheidung wohl überlegt getroffen. und dir ein Objekt an einer guten Lage gekauft.
Ich für mich habe meine Lehren aus dem Schlamassel gezogen und hoffe, dass ich nicht ein zu hohes Lehrgeld dafür bezahlen muss und irgendwie wieder heil aus der Sache rauskomme. Ich freue mich, wenn ich dann endlich an einem Ort angekommen bin und wieder mal richtig ausschlafen kann. Daneben kann ich mein Kapital für mich arbeiten lassen.

Für alle anderen, welche hier mitlesen und vielleicht vor ähnlichen Entscheidungen stehen mein Rat: Immobilenkauf nur nach genügender Abwägung alles Vor- und Nachteile, unter Einbezug aller Parameter (Zustand, Lage, Umgebung) und dann nur, wenn genügend finanzielle Mittel für eine Immobile an einer guten Lage gegeben sind. Müssen zu viele Abstriche gemacht werden, wie dies bei mir der Fall war, lieber Finger davon lassen und das Kapital sinnvoll investieren. Auch wenn man halt Monat für Monat Miete zum Fenster raus schmeisst, aber bei einer Immobile bindet man das Kapital auch langfristig. Wer in Grenznähe arbeitet, kann allenfalls noch in Betracht ziehen, eine günstigere Immobile in einem Nachbarland zu kaufen, aber Achtung: In unmittelbarer Nähe zur Schweizer Grenze sind die Preise mittlerweile leider auch auf Schweizer- Niveau angelangt, dies zeigt die Problematik des Schweizer Immobilienmarkts (zu hohe Nachfrage, zu kleines Angebot).

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Habe ich es richtig verstanden? Du hast ein Haus gekauft, dass in einer schlecht erschlossenen Steuerhöllengemeinde liegt, aber direkt an einer extrem lauten, stark befahrenen Strasse ?

Und dann noch als Bruchbude aus den 1950ern? Und das Objekt liegt ausserhalb der Bauzone? Wie wurde es denn je gebaut? Illegal?

Da hast du wirklich das allerschlimmste Szenario ever erwischt.

Und da du es verkaufen willst: Meistens lohnt sich das Renovieren vor dem Verkauf nicht. Der neue Besitzer wird es lieber nach seinem Gusto renovieren wollen.

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Ja genau das ist leider so. Manchmal tut man im Leben Dinge, welche man im Nachhinein bereut. Illegal gebaut wurde es sicher nicht, aber es sind einfach keine Baupläne mehr vorhanden. Ka eine Steuerhölle ist es noch dazu :grimacing:

Ich habe auch keine Energie mehr, da noch irgendetwas rein zu stecken mit Umbau oder so, ich lasse es wie es ist und verkaufe es.

Ich bin “ein gebranntes Kinde” und daher bin ich mir nicht sicher, ob es für mich sinnvoll ist, nochmals in Wohneigentum zu investieren, obschon ich ein gutes Angebot für eine Wohnung hätte.

Bei Miete steigen die Wohnkosten, aber man hat kein Kapital gebunden und kann die freien Mittel in ETF’s investieren. Schaut man sich die durchschnittliche Rendite der letzten Jahre an, liegt man etwa bei 8%. Eine (bezahlbare) Immobilie (wenn es nicht gleich eine Millionen- Bude an absoluter Top- Lage ist), wirft vielleicht 3 bis 3,5% Rendite ab, im besten Fall, wenn nicht zu viel Sanierungen anstehen. Aber andererseits muss man auch sagen, dass die Wohnkosten in einen Mietverhältnis in der Schweiz wirklich hoch sind, vor allem muss man davon ausgehen, dass die Mieten in den nächsten Jahren weiter steigen werden. Dies würde wiederum eher für Wohneigentum sprechen. Das Risiko das hier herrscht, sind steigende Zinsen, dadurch würde die Hypothek teurer, aber Null- Risiko gibt es nirgends.

Ich bin momentan wirklich auch unschlüssig, ob ich die freiwerdenden Mittel wieder in Wohneigentum (dies mal natürlich an einer besseren Lage) oder in ETF’s investieren soll. Gar nicht einfach, diese Frage. Ich bin natürlich bereits in ETF’s investiert, aber mit dem durch den Hausverkauf freiwerdendem Kapital könnte ich da noch mehr investieren.

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Wenn ich die Möglichkeit hätte, Eigentum zu erwerben, würde ich es tun. Steigende Mieten sind nicht mal unbedingt das Problem, sondern renditegeile Vermieter, die dich ohne mit der Wimper zu zucken auf die Strasse stellen, damit sie das Brünneli und die Dusche renovieren können, um danach für 1k mehr zu vermieten. Und Du darfst dann eine Wohnung suchen in Zeiten von Wohnungsmangel.