Ich habe mich neu angemeldet und wäre froh, um ein paar konstruktive Meinungen. Der grösste Teil meiner Freunde schlägt sich finanziell ziemlich planlos über die Runden. Mein Mami findet Aktien sind böse - aber Immobilien ganz toll. Und mein Grosspapi hätte wohl am liebsten, dass ich erstmal einen Mann finde und heirate… Also brauche ich euch :).
Es wird wohl schwer, aber ich versuche mich kurz zu fassen und trotzdem alle wichtigen Infos zu liefern. Ich (w, 30j) bin zwar in der Stadt grossgeworden, aber habe vor 6 Jahren meine neue Heimat im Graubünden gefunden. Hier möchte ich bleiben und Wurzeln schlagen. Die Wohnsituation leider sehr mühsam. Wohnungen / Häuser leider oft nur kurzfristig für ein paar Jahre bis zum Verkauf oder dann Einliegerwohnungen bis Eigengebrauch in Vermietung. Genossenschaft, grosse Verwaltungen & Co. in der absoluten Minderheit. Aufgrund der ganzen Zweitwohnungsproblematik, denke ich persönlich auch nicht, dass sich dies verbessern wird in den nächsten Jahren. Und dann habe ich noch einen Hund (bei Vermietern sehr beliebt…).
Nun habe ich vermutlich (Verhandlungen laufen) die Möglichkeit ein Haus zu kaufen in der Region. 400-450k. Baujahr um 1900. Letzte Renovation in den 80er. Aktuell noch bewohnt und auch so weiterhin bewohnbar. Ich habe es mit einem guten Freund (Architekt) angeschaut. Bausubstanz, Grundlagen gut. Und es gefällt mir! Früher oder später aber viele Investitionen zu tätigen (Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Elektroinstallation, Bad, Küche - um mal die grössten Posten zu nennen). Ich bin eine Macherin und an Ideen und Tatendrang fehlt es nicht… Und keine Sorge: Ich weiss ziemlich genau, auf was ich mich da bezüglich Wohnkomfort einlasse. Ich heize seit 6 Jahren ausschliesslich mit Stückholz und habe davor 3 Jahre Vollzeit in meinem Bus gewohnt. Luxus ist mir nicht wichtig, dafür habe ich gerne meine Ruhe.
eigenes Vermögen: 30k (3a / ETF) + Notgroschen 10k + Konto für alles Vorhersehbare (Steuern, Versicherung, Franchise und inkl. Abschreibung Auto & Co.)
bei Hauskauf: zinsloses Darlehen Familie 50-60k
Und ich war schon bei der Bank. Wert der Immobilien kommt hin und sie würden dies so finanzieren.
Idee:
Haus kaufen und einziehen
nur 3a weiter sparen (auch wegen Amortisation Hypo)
restliche Sparrate + Ersparnisse im Vergleich zur Miete konsequent in Renovation des Hauses stecken (wohl rund 24k pro Jahr) → davon was möglich in Eigenleistung
in bspw. 5 Jahren → Haus neu schätzen lassen + allenfalls Überschuss aus 3a wieder beziehen → Hypo erhöhen und die grossen Investitionen machen lassen (sicher Dach + Fassade)
meine Bedenken:
Klumpenrisiko → weil dann komplettes Vermögen im Haus steckt
Veränderungen Immobilien- / Hypothekarmarkt in den nächsten Jahren
ich hatte noch nie Schulden
Alternativen:
zur Miete bleiben und weiter sparen für Hauskauf in 5 Jahren oder so mit weniger Rennovationsbedarf / realistisch bis dahin wohl 140 - 150k Eigenkapital + Darlehen = 200k / selbst mit Lohnerhöhung und 100% Pensum / komme ich aufgrund der Tragbarkeit nicht über einen Kaufpreis von 750k / Was es dafür in 5 Jahren wohl zu kaufen gibt? Und verändert sich allenfalls auch Tragbarkeitsberechnung?
überhaupt keine Immobilie kaufen - und halt alle paar Jahre wieder eine neue Wohnmöglichkeit suchen mit allenfalls höheren Fixkosten - dafür mehr Rendite durch Investitionen in ETF?
Was denkt ihr? Was blende ich aus? Oder wo haben sich allfällige Denkfehler eingeschlichen? Ich bin super gespannt auf eure Meinungen oder auch Erfahrungen. Im Voraus herzlichen Dank für eure Zeit!
Hi
Da gibt es natürlich kein richtig oder falsch bzw. klares kaufen/nicht kaufen. Ich hätte bedenken, in diesem Alter schon ein Haus zu kaufen und mich daher in diesem Gebiet stärker zu binden.
Evt. verändert sich in den nächsten die Lebenssituation und ein anderer Ort würde besser passen (Partner, Familie, Job,…). Klar, kannst Haus auch wieder verkaufen und wenns gut kommt, dabei keinen Verlust machen.
Beim Haus selber halt unklar, wie viel Renovation in nächsten wenigen Jahren zwingend nötig sind. Vermögen eher tief bzw. danach wenig Reserven wenn z.B. Elektroinstallation ersetzt werden müsste oder das Dach undicht wird und Ersatz zwingend nötig wird.
Nebst dem das Haus kaufen sowieso kein gutes Investment ist meiner Meinung nach (ich weiss sehen einige anders, Leute die etwas gekauft haben), denke ich nicht das du dir ein Haus leisten kannst selbst wenn dir die Bank da zusagt.
Das ist irgendwie auf Teufel komm raus mit Mühe und Not hingebrochen und das sollte man grundsätzlich nicht machen. Hast du nur die kleinsten Schwierigkeiten mit Jobs, Ärger mit denen die dir das Darlehnen gegeben haben, Krise, sonstiges, dann hast du ein Problem. Du hast kaum Reserven, kaum ein Portfolio und das Gehalt spricht jetzt auch nicht für einen Hauskauf. Du willst nicht zu denen gehört die auf Teufel komm raus sich etwas leisten und dann wenn ein Ereignis eintritt bei 20 Minuten jammern gehen wie schlecht es ihnen geht. Das ist ein typischer Fall wo man aus Eigenverantwortung verzichten sollte mit diesen Zahlen aus meiner Sicht.
Eben und was gibt es heute dafür? Kaum etwas schlaues wenn wir ehrlich sind, ausser vielleicht noch im Jura oder irgend einem abgelegenen Dörfchen ohne guten ÖV und Strassenanbindung wo es 1-2 Stunden braucht in die nächste grössere Stadt. Und irgend eine alte Bruchbude kaufen bringt auch nichts damit hast du nacher nur noch mehr Ärger. Kenne jemanden die vor einiger Zeit ein Haus in der Grössenordnung gekauft haben. Die Hütte ist eine Ruine und es benötigt nun mehrere hundertausend für Renovationen weil man all das alte Zeugs rausschmeissen und sanieren muss. Die Hütte ist nun seit Jahren eine Baustelle weil sie sich das nicht wirklich leisten können.
Vergiss die Tragbarkeitsrechnung. Mach dir selber Gedanken ob du dir das wirklich leisten kannst wenn Fall X und Y eintritt und ob du wikrlich für den Rest deines Lebens für dieses Haus arbeiten willst. Die Bank hat ein Interesse dir diese Hypothek zu verkaufen solange es nicht unmöglich erscheint das du das überhaupt zahlen kannst. Wenn es nur irgendwie geht, kriegst du bei den Banken eine Hypothek weil sie damit verdienen und das Haus als Sicherheit haben etc. Ob du nacher dein Leben lang schlecht schläfst, nur noch für dieses Haus arbeitest und Cervelats isst, oder was auch immer passiert wenn du deinen Job verlierst, eine Krise eintritt etc. das ist der Bank egal.
Man kann nicht alles haben im Leben. Mit diesen Finanzen bist du für den Rest deines Lebens ein Sklave dieses Hauses. Ohne Haus und dafür irgendwann mal mit etwas Reserven und ein schönes ETF Portfolio schläfst du besser.
zum Heiraten? sorry, konnte der Steilvorlage nicht widerstehen
Insgesamt kann man nur sagen, du hast dir offensichtlich schon gute Gedanken gemacht.
Es braucht sicherlich eine noch bessere Einschätzung der Renovierungskosten, aufgeteilt in 3 Kategorien:
muss
muss nicht, aber macht (wirtschaftlich) Sinn
muss nicht, will ich aber
Das Klumpenrisiko ist immer am Kaufzeitpunkt am höchsten und relativiert sich mit der Zeit. Vor allem, wenn du nicht amortisierst. So verfahre ich schon länger und ich habe kein Eigenkapitaleinsatz mehr, da ich die Hypothek wegen der rasanten Preissteigerungen erhöhen konnte. Vom Vermögen macht es bei mir <30% aus und weiter fallend.
Hypothekenschulden sind noch die beste Form von Schulden. Besser als jede andere Art von Schulden jedenfalls.
Die Alternative erstmals zur Miete zu bleiben, um die Eigenkapitaldecke zu steigern, hat oft den doofen Nachteil, dass die Kaufpreise in der Zwischenzeit wieder angezogen sind und die Eigenkapitalquote sich kaum bessert. Wenn die Miete dann auch noch steigt, dann musst du schon dein Einkommen steigern, sonst verlierst du den Anschluss/Absprung.
Es ist auch sicherlich günstiger, in einer 50m² zur Miete zu wohnen, als ein 250m² Haus zu kaufen. Und dein Bus ist da unschlagbar
Die meisten hier im Forum werden für die ETFs plädieren. Daher tue ich das jetzt nicht
Wenn du lieber den ETF-Weg gehst, dann musst du schon mind. 75% Aktienquote eingehen, sonst rechnet sich das nicht.
Es gibt da noch viel mehr zu schreiben, aber das geht nicht in einem Forumbeitrag.
Ich finde folgende Punkte bedenkenswert: Alter des Hauses, Standort des Hauses, Eigenkapitalhöhe.
Ich persönlich würde dir eher empfehlen, dich beispielsweise nach einer Neubauwohnung umzusehen und auch darauf zu spekulieren, dass du mit Geduld und Glück in Graubünden etwas Günstigeres findest. Ansonsten auch möglich und für mich persönlich die beste Variante: ein Neubau-Ladenlokal mit guter Grösse an gutem Standort kaufen, vermieten und von einem Teil der Miete dir jeweils (wo und wann auch immer) eine schöne Mietwohnung bezahlen.
Bin gespannt, was du schlussendlich für dich entscheidest!
Du hast dir jedenfalls bereits schon einige Gedanken gemacht, was gut ist.
Ich bin grundsätzlich für den Kauf eines Eigenheims. Auf Miete ist das ganze bezahlte Geld einfach Weg. Da kann mir noch so jeder mit anderen Argumenten kommen, selbst wen der Zins auf 5% steigen würde.
Was mir bei deinem Plan nicht passt, sind folgende 2 Punkte:
Darlehen von 50-60K. Selbst wen dieses von der Familie kommt.
Altes bzw. sehr altes Haus Kaufen. (Letzte Renovation 1980)
Hier würde ich einfach sehr vorsichtig sein! Am ende der Rechnung hast du mehr in das Haus gesteckt als hättest du direkt ein zumindest frisch Renoviertes Haus gekauft.
Auch gibt es in solchen alten Häuser Mängel bzw. Renovationsbedürftiges welches du nicht von Auge sehen kannst, auch kein Architekt. Dazu kommt das du mit solchen Renovationen zum teil über Jahre hinweg damit beschäftigt bist. Bist du Fertig, kannst du schon wieder von Vorne anfangen. (Streng genommen)
Das ist eine sehr ausführliche Beschreibung – sie zeigt, dass du dir bereits sehr viele fundierte Gedanken gemacht hast. Ich habe deine Situation unter Berücksichtigung der aktuellen Marktlage in Graubünden, der Hypothekarzinsen und deiner finanziellen Ausgangslage analysiert. Hier ist eine professionelle Einschätzung deines Plans:
Immobilienkauf in Graubünden: Markt & Preisniveau
Der mittlere Kaufpreis für ein Haus in Graubünden liegt derzeit bei rund CHF 1.4 Mio., wobei 80 % der Objekte zwischen CHF 482’000 und CHF 3.48 Mio. liegen.
Dein Zielobjekt für CHF 400–450k liegt damit deutlich unter dem Median – was auf ein Renovationsobjekt oder eine Randlage hindeutet, aber auch auf ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis.
Die Immobilienpreise in Graubünden sind in den letzten 12 Monaten um 3.5 % gestiegen. Ein starker Preisverfall ist aktuell nicht zu erwarten, aber die Region gilt laut UBS als moderat überhitzt, insbesondere in touristischen Gemeinden.
Hypothekarmarkt 2025: Günstige Einstiegschance?
Die Hypothekarzinsen sind 2025 deutlich gesunken. Fünfjährige Festhypotheken liegen bei 1.37 %, bei Top-Anbietern sogar bei 0.85 % 4.
Die SNB hat den Leitzins auf 0.25 % gesenkt, mit Aussicht auf weitere Senkungen.
Das bedeutet: Jetzt ist ein guter Zeitpunkt, um eine Hypothek mit günstigen Konditionen abzuschliessen – insbesondere bei mittleren Laufzeiten.
Deine Finanzlage: solide, aber mit Klumpenrisiko
Positiv:
Einkommen: CHF 6’300 brutto x 12 bei 80 % Pensum → solide Basis
Nach Kauf: nahezu gesamtes Vermögen im Haus gebunden → hohes Klumpenrisiko
Keine Rücklagen für unvorhergesehene Renovationskosten (z. B. Dachschaden)
Keine Erfahrung mit Schulden → psychologisch relevant
Renovationsstrategie: realistisch, aber ambitioniert
Deine Idee, jährlich CHF 24k in Renovationen zu investieren, ist realistisch, wenn du weiterhin sparsam lebst.
Eigenleistung ist ein grosser Vorteil – aber unterschätze nicht den Zeitaufwand und die Belastung.
Die Idee, nach 5 Jahren neu zu schätzen und über 3a-Guthaben zu amortisieren oder zu reinvestieren, ist kreativ und clever – aber abhängig von der Marktentwicklung.
Alternativen: Abwägen lohnt sich
Option
Vorteile
Nachteile
Haus jetzt kaufen
Tiefer Kaufpreis, günstige Zinsen, Unabhängigkeit
Klumpenrisiko, Renovationsaufwand, wenig Liquidität
Miete + Sparen
Flexibilität, Kapitalaufbau, ETF-Rendite
Wohnunsicherheit, steigende Mieten, keine Substanz
Du bist gut vorbereitet, realistisch und motiviert – das sind ideale Voraussetzungen für ein Projekt wie dieses. Dein Plan ist finanziell tragbar, aber du solltest:
Ein separates Renovationsbudget von mindestens CHF 10–15k als Puffer einplanen.
Nicht alles in Eigenleistung einrechnen – Zeit ist auch ein Kostenfaktor.
Langfristige Tragbarkeit simulieren: Was passiert bei Jobverlust, Krankheit oder Zinsanstieg?
ETF-Investitionen nicht ganz aufgeben – ein kleiner Sparplan (z. B. CHF 100/Monat) erhält deine Diversifikation.
Wenn du bereit bist, mit einem gewissen Risiko zu leben und langfristig sesshaft werden willst, ist dieser Kauf eine gute Chance – vor allem, weil du nicht auf Luxus, sondern auf Ruhe und Selbstbestimmung setzt.
Ein Haus kaufen, das war vielleicht in den 70ern eine okay Idee, die Bodenpreise sind je nach Region geradezu explodiert.
Aber: ein Haus kaufen bedeutet regelmässige Investitionen, mal muss die Fassade gemacht werden, mal geht die Waschmaschine kaputt, mal muss was an der Heizung gemacht werden.
Nein, heute ist ein Haus kaufen keine gute Idee, mieten, das Geld was man durch Renovationen gespart hat langfristig anlegen.
Es gibt nicht von ungefähr den Begriff House Poor, wobei das eher noch auf die früheren Generationen zutrifft, weil die neben dem Haus oft gar keine alternativen Anlagen besassen oder sich aufbauten, aber oftmals ist so ein Haus eben eine ziemliche finanzielle Belastung, die nicht beim Bezahlen der Hypothekzinsen aufhört.
Ich persönlich bin lieber komplett schuldenfrei und das soll auch so bleiben.
Total bei dir, dass es echt knapp ist mit der Finanzierung und das ist wohl auch einer der Gründe, wieso ich etwas Bedenken habe. Die Überlegung war grundsätzlich auch erst mehr Eigenkapital anzusparen. Nun wurde mir aber halt dieses Haus jetzt angeboten und es passt sehr gut in meine Anforderungen. Das Darlehen aus der Familie macht mir keine Sorge - es wird wohl dann einfach am Erbe irgendwann angerechnet.
Wenn aber etwas mit Job und so weiter ist, hast du natürlich recht. Aber dann habe ich wohl so oder so ein Problem. Wenn ich die Hypothek nicht mehr zahlen könnte, dann auch die Miete nicht mehr.
Und ja klar…Die nächsten Jahre wäre das Haus eine Baustelle. Das stört mich aber nicht. Und wie du sagst, man kann nicht alles haben. Und gefühlt bin ich als Mieterin einfach die Sklavin von irgendwelchen Vermietern, die jederzeit entscheiden können, dass ich wieder umziehen muss.
Tendenziell entscheide ich immer aus dem Bauch heraus. Und das kam bisher erstaunlich gut. Aber bei Finanzen habe ich mir eigentlich vorgenommen auf Daten zu hören - und deshalb bin ich gerade froh, um die weiteren Meinungen und Einschätzungen. Danke dafür!
Danke für deine Worte und Überlegungen. Bei der Aufteilung nach deinen Kriterien, tue ich mich aber schwer. Was muss schon? Und selbst wenn es muss, weil es beispielsweise sonst rein regnet… Ist die Entscheidung immer noch offen, ob ich das ganze Dach komplett reparieren lasse und isoliere oder ob ich einfach die undichte Stelle repariere.
Das mit dem Absprung ist genau meine Überlegung. Ich weiss nicht, ob es in ein paar Jahren einfacher oder schwieriger wird an eine Immobilie zu kommen. Eine 50m2 Wohnung kann (oder will ich) nicht als WG teilen - bei einem Haus ist das dann auch noch eine Möglichkeit.
Und ja den Bus schlage ich wohl nie mehr als Investment… Die meisten (oder eigentlich alle) haben das damals auch eine miese Idee gefunden. Nach 3 Jahren Vollzeit Wohnen und ganz vielen Reisekilometern, konnte ich ihn zur Corona-Hype-Camper-Zeit mit +200% verkaufen. Das hat dann gleich die Weiterbildung finanziert ;).
Es erstaunt mich, dass eine der grössten Besorgnisse, das Alter des Hauses ist. Wenn ich sehe, was heute teilweise gepfuscht wird, heisst ein neueres Haus noch lange nicht, dass es keine Probleme gibt. Und eine Neubauwohnung möchte ich persönlich schlicht nicht und eine Immobilie als reines Investmentobjekt sehe ich nicht. Wenn dann möchte ich es selbst bewohnen und gestalten.
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Bei mir wird es wohl am Ende doch auf eine emotionale Entscheidung für oder gegen das Haus rauslaufen - vorausgesetzt die aktuelle Besitzerin willigt final in den Kauf ein. Trotzdem frage ich mich, ob eine Immobilie wirklich immer das schlechtere Anlageobjekt im Vergleich zu einem breitgestreuten Aktienportfolio ist ? Das lese ich zumindest in vielen Blogs, Foren und ist scheinbar auch hier eine verbreitete Meinung.
Am Beispiel von meinem Fall:
Variante 1 - ETF Investment
Eigenkapital = 30 000 CHF
Monatliche Sparrate = 1 800 CHF
→ alles investiert in ETF Portfolio (gerechnet mit 7% Rendite)
Das würde sich in meinem Fall also ausgehen? Das sind natürlich jetzt nur Annahmen mit Durchschnittswerten und aktuellen Werten und einiges ist noch nicht berücksichtigt (Inflation, allfällige Mieterhöhung, höhere Wertsteigerung durch viel Eigenleistung, Steuern, Darlehen / Erbvorbezug - bekomme ich nur für die Immobilie). Und in Variante 1 wohne ich in einer 3 Zimmer Wohnung und in Variante 2 dafür in einem eigenen Haus - das dafür eine ganze Weile eine Baustelle sein wird. Aber ihr versteht sicher meine Überlegung ;). Durch die Hypothek kommt es doch zu einem Leverage-Effekt, der beim Vergleich Immobilie / Börse auch mit einbezogen werden müsste. Oder?
→ Das sind nur meine Amateuer-Überlegungen und ich bin gerne offen für Kritik, was ich dabei übersehe.
Deine Überlegungen sind grundsätzlich richtig. Ich habe die Zahlen jetzt nicht überprüft. Ob ein altes Haus gut oder schlecht ist, hängt primär von der Bauweise ab. Massive Wände mit Stein halten sehr, sehr lange. Die meist in den 60er und 70er Jahren gebauten Schrottdinger (wie Plattenbauten) dagegen nicht.
Was die Immobilie angeht wirst du in diesem Forum hier kaum Tipps bekommen.
Besser wäre haus-forum.ch. Da sind echte Hausbesitzer™, die Tipps zu Preisen, Renovationen, Materialien, Finanzierungen etc geben können.
Sparkojote ist gut wenn es um ETFs geht.
Hab jetzt nicht alles durchgerechnet. Aber: bei der aktienstrategie müsstest du das 50k zinslosedarlehen schon auch einrechnen.
Vergiss nicht die steuern und gebühren die beim hauskauf einfach höher sind (grundstückgewinnstjer, versicherubgen, habdänderungssteuern , Kaufnebenkosten etc. für vermietung kommt was für die verwaltung dazu und leerstsndsrisiko etc.
Da die schweiz keine kapitalgewinnsteuer kennt macht das aktien zusätzlich attraktiv.
Wenn du das Haus kaufst dann einfach für dich weil du das so möchtest und das ist ok. Aber als lukratives investment ist ein efh einfach nicht prädestiniert.
Immobilienkauf in Graubünden: Markt & Preisniveau
Hypothekarmarkt 2025: Günstige Einstiegschance?
Deine Finanzlage: solide, aber mit Klumpenrisiko
Renovationsstrategie: realistisch, aber ambitioniert
Alternativen: Abwägen lohnt sich
Haus jetzt kaufen
Miete + Sparen
Fazit & Empfehlung