Kann mir mal jemand erklären, wie man als Wohnungsbesitzer herausfinden kann, wieviel Miete man maximal verlangen darf?
Ich will eine Wohnung kaufen, die ich als Investitionsobjekt dauervermieten würde. Ich habe mir eine Excel-Tabelle gebastelt, um Hypothek, Rendite etc. berechnen zu können. Denn Mietzins habe ich versucht mit einem online Mietzinsrechner vom HEV auszurechnen. Doch auch bei für schweizer Verhältnisse günstigen Immobilien (1,5 Zi mit Balkon für 400k bzw 2.5 Zi mit Balkon und Garten für 650k, am Stadtrand) komme ich in meinem selbstgebastelten Excel-Tool fast nicht in die grünen Zahlen, sobald ich schon nur eine 20% Hypothek einrechne.
Nun frage ich mich, ob dauervermietete Immobilien wirklich so unrentabel sind, dass es sich nur knapp lohnt, wenn man sie 100% selbst finanziert – oder ob ich einfach den Mietzins falsch bzw. zu tief ansetze.
Ich würde mal nach vergleichbaren (Lage, Grösse, Standard etc.) Objekten suchen. Auch gibt es Statistiken zu durschnittlichen Mietpreisen wie z.B. HEV hier oder BFS hier.
Nein ich denke das ist schon richtig berechnet. Immobilien in der Schweiz als Investitionsobjekte wie meistens auch für Eigenbedarf lohnt sich finanziell eigentlich nie. Mit anderen Anlageklassen kann man wesentlich mehr Profite machen mit weniger Bürokratie. Du darfst die Miete max. 0.5% über dem Referenzzinsatz setzen und das Ganze ist auch sonst relativ stark reguliert. Man darf mit der Vermietung praktisch keine Gewinne erzielen. Selbst wenn der potentielle Mieter dir einen Mietvertrag unterschreibt kann er dich am nächsten Tag einklagen und den Mietzins gerichtlich senken lassen und dann wirst du ihn trotzdem nur noch schwierig los.
Sprich, Immobilien sind Liebhaberobjekte wenn man sicherstellen will das man im Interieur machen kann was man will oder einem niemand rausschmeissen kann ausser der Staat, und weil es halt vielen Leuten emotional ein gutes Gefühl gibt ein Eigenheim zu besitzen, aber finanziell lohnt sich das eigentlich praktisch nie. In der Vermietung schon gar nicht ausser du kannst dir Top Locations leisten die auch tatsächlich einen enormen Wert haben.
Von den Kosten must du auch noch eine professionelle Verwaltung die auch was kostet einrechnen, da die meisten Leute nicht direkt von Privatpersonen mieten wollen.
Hast du dazu eine Quelle, oder ist es einfach deine Meinung, die du auf alle projizierst?
Ich persönlich habe noch nie schlechte Erfahrungen gemacht mit privaten Vermietern, eher mit Verwaltungen, die defekte nicht reparieren und bei denen man nur eine Nummer ist.
Das ist natürlich keine representative Aussage für die gesamte Schweizer Bevölkerung, aber im Freundeskreis, Bekanntenkreis oder auch in meinem beruflichen Umfeld wo schon über solche Themen diskutiert wurde, ist der Tenor eigentlich schon ziemlich klar dass da die meisten private Vermieter i.d.R. vermeiden und nur noch über Verwaltungen gemietet wird.
D.h. wenn auf Homegate oder so eine Wohnung ausgeschrieben ist, wo keine Verwaltung angegeben ist sondern nur eine Privatperson mit Handynummer oder so wird die Wohnung gar nicht erst in Betracht gezogen. Gerade ein Kollege hatte sich kürzlich darüber beklagt das sein (privater) Vermieter keinen Franken ausgeben will um überhaupt irgendwas zu renovieren oder reparieren in der Wohnung. Solange es noch ein bisschen funktioniert heisse es ja funktioniert ja noch da braucht es jetzt noch nichts neues etc. Vielfach ist den privaten Vermietern auch die Rechtslage nicht bekannt, d.h. Pflichten die sie eigentlich hätten werden einfach nicht beachtet, etc. Man liest auch immer wieder mal von missbräuchlichen Kündigungen, d.h. wenn ein Mieter etwas beanstandet wird einfach gekündigt und Eigenbedarf angemeldet und später die Wohnung dann doch wieder ausgeschrieben. Auch mühsam sind private Vermieter die im selben Haus wohnen und dann alles kontrollieren und rummotzen.
Klar man kann überteuerte Mieten, Mängel, missbräuchliche Kündigungen und sonstige Fehlverhalten der Vermieter gerichtlich anfechten, das ist allerdings mit Kosten, viel Aufwand etc. verbunden und es bringt am Ende ja doch nichts wenn am Schluss ein Rechtskrieg ausgebrochen ist und man am Ende doch eine neue Wohnung suchen muss. Natürlich gibt es auch schlechte Verwaltungen, daher würde ich auch da nicht zu jeder No-Name noch nie etwas davon gehört Firma gehen. Am Ende wissen jedoch grössere Verwaltungen was sie dürfen bzw. müssen und da gibt es dann auch keine grosse Diskussionen. Ich hab meine bisherigen Verwaltungen sogar als ziemlich kulant erlebt da wurde wegen paar hundert Franken kein Fass aufgemacht oder lange diskutiert sondern einfach gemacht bzw. mir erlassen obwohl ich wohl hätte dafür aufkommen müssen.
Daher schliesse ich eben zumindest mit dem Datensatz der mir zur Verfügung steht darauf:
Mieten bei einem privaten Vermieter ist i.d.R. ein Anfängerfehler den man nur einmal im Leben macht Klar man kann auch Glück haben aber die Odds stehen in der Regel schlechter.
Ebenfalls nicht bei No-Name Verwaltung mieten wo man noch nie etwas davon gehört hat oder nur wenige Wohnungen vermietet.
So sind die Chancen m.M.n. am Grössten das man unbeschadet durch das Mietverhältnis kommt.
Sie sind unrentabel für den kleinen Bürger, für die „Big Player“ jedoch nicht
Und das ganze ist so von der Politik so gewollt. Die einzige Chance in der Schweiz als Privatperson erfolgreicher Vermieter zu sein ist:
Immo erben
Grösseren Geldbetrag erben
Eine günstige Immobilie finden, die niemand anderes gefunden hat
Gute Kontakte
Immobilie selber bewohnen und diese selber bis zu einem gewissen Wert abbezahlen
Je höher das Budget für den Immokauf, desto besser und rentabler ist die Immobilie. Aber auch hier lohnt sich das als Privatperson steuerlich nicht, da müsstest du schon eine Firma gründen um diese zu vermieten, aber auch hier: Das lohnt sich erst ab einer gewissen Grösse.
Falls du jetzt noch immer Vermieter sein kannst, kannst du dich vllt. mit Freunden oder Bekannten zusammenschliessen oder im Ausland einkaufen und über eine Agentur vermieten.
Es wäre intressant zu erfahren ob wirklich fast nix verdient werden kann.
Bei Aktien ist es ja fast das doppelte ohne diesen enormen Aufwand.
Desshalb frage ich mich schon ob es da nicht doch was mit Immos zu holen gibt, wenn man auch richtig günstig kauft, renovieren lässt und dann teuerer vermietet. Aber sonst ist der Aufwand und Ertrag echt nicht lohnenswert oder?
Die Arbeit wäre aber sehr toll
Ich kann dir nur sagen was ich mit meinem Immos bzw. Immobeteiligungen verdiene.
Vor Einkommenssteuer sind das jeweils zwischen 3% und 4% Eigenkapitalrendite.
Jetzt ist die Frage wie wird sich der Markt entwickeln und kann ich mit Gewinn irgendwann verkaufen.
Ich verdiene damit sicher weniger als mit Aktien und ETFs im Ganzen gesehen aber es nimmt sehr viel Volatilität aus meinem Portfolio und das mag ich. Weiter ist es hier anders als am Markt noch möglich „Schnäppchen“ zu machen. Wird aber auch immer schwieriger.
Ich kaufe keine neuen Immos mehr aktuell. Durch das teurere Fremdkapital wird es auch immer je uninteressanter und es wird wohl auf 2% Eigenkapitalrendite rauslaufen.
Klar man kann auch Glück haben aber die Odds stehen in der Regel schlechter.