Lohnt sich der Wohnungs kauf? Evtl. Exit nach 3 Jahren

[ozcar1990]

Hallo zusammen,
ich plane, eine Wohnung zu kaufen und selbst zu bewohnen.

Aktuell wohne ich noch in einem WG-Zimmer, Ziel ist im besten Fall ein langfristiges Zuhause.
Gleichzeitig möchte ich das Risiko eines frühen Auszugs realistisch bewerten, falls sich meine Lebenssituation doch ändert.

Hintergrund: Verkauf Elternhaus
Ein vermietetes Elternhaus in DE (Baujahr 1991) wird verkauft
(bisher größere Maßnahme nur Heizung 2012).
Verkaufspreis ca. 460.000 €
Nach dem Verkauf unterstütze ich meine Eltern mit 1.100 CHF / Monat
Diese Unterstützung fällt nur an, wenn ich kaufe
(bei Miete würde das Haus nicht verkauft und es gäbe keine Unterstützung)
Zusätzlich werden 100.000 CHF langfristig in ETFs investiert

Geplanter Wohnungskauf (Schweiz)
Neubauwohnung, ca. 95 m²
Baujahr 2026
Kaufpreis: 710.000 CHF
Eigenkapital: 230.000 CHF
Hypothek: 480.000 CHF
Zinssatz: 1,4 % fest (7 Jahre)
Amortisation: 1 % p.a.
Nebenkosten: ca. 350 CHF / Monat

Worst-Case-Rechnung: Verkauf nach 3 Jahren

Ich rechne bewusst nicht mit „Verkauf zum Kaufpreis“, sondern mit einer hfftl. realistischen Annahme:

Verkauf nach 3 Jahren für 740.000 CHF
Kosten über 3 Jahre (Kauf)
Zinsen
480.000 × 1,4 % × 3 = 20.160 CHF
Nebenkosten
350 × 36 = 12.600 CHF
Unterstützung Eltern
1.100 × 36 = 39.600 CHF
Summe laufende Kosten: 72.360 CHF
Amortisation (kein Verlust)
480.000 × 1 % × 3 = 14.400 CHF
→ bleibt vollständig mein Vermögen
Verkaufseffekt
Verkaufspreis: 740.000 CHF
Kaufpreis: 710.000 CHF
Wertzuwachs: +30.000 CHF
Effektive Kosten nach Verkauf:
72.360 − 30.000 = 42.360 CHF
≈ 1.180 CHF pro Monat

Vergleich: Miete
Vergleichsmiete: 1.500 CHF / Monat
Über 3 Jahre: 54.000 CHF
Keine Eltern-Unterstützung

Fazit meines Gedankengangs
Kaufen (inkl. Eltern-Unterstützung): ca. 1.180 CHF / Monat
Mieten: ca. 1.500 CHF / Monat
Selbst wenn ich nach nur 3 Jahren wieder verkaufe, wäre Kaufen:
günstiger als Mieten
mit begrenztem Risiko
und gleichzeitig mit der Chance, langfristig sehr günstig zu wohnen, falls ich bleibe

Meine Frage an euch

Ist dieser Gedankengang aus eurer Sicht schlüssig?

Sind die Annahmen realistisch?

Übersehe ich wesentliche Kosten oder Risiken?

Würdet ihr unter diesen Voraussetzungen eher kaufen oder weiter mieten?

Danke für eure Meinungen – gerne auch kritisch

[Skyraider]

Auf die schnelle nur ein Punkt;

Bei einem Verkauf nach so kurzer Besitzdauer fällt noch die Grundstücksgewinnsteuer, an wenn Du mit Gewinn verkaufen kannst.

Die noch einrechnen

[Benutzername]

Interesssanter Plan, folgende Puntke:

• Gibt es eine Handänderungssteuer in deinem Kanton? Dies wäre gerade bei kurzer Haltedauer eher schlecht.
• Gibt es in deinem Kanton eine Schenkungssteuer?
• Lasse bei deiner Rechnung die Amortisation weg. Es macht die Kalkulation, ob es sich lohnt, nur komplizierter. Amortisation ist ja nichts anderes als eine mini-reversal der Fremdfinanzierung. Ich vermeide Amortisation so weit es geht, ich stecke das freie Kapital lieber an der Börse. Du kannst auch dein Depot oder 3a als Sicherheit hinterlegen. Du bist ohnenhin schon bei 32% EK-Quote.
• Lasse die Nebenkosten weg. Die sind in der Rechnung gleich für Mieter als auch Eigenheimbesitzer.
• 7 Jahre fest wenn es eine Abbruch nach 3 Jahren gibt?
• Du hast keine Instandhaltungskosten eingeplant. Dazu: Rein finanziell ist prinzipiell ein Stockwerkeigentum günstiger als ein freistehendes Haus (=Luxus), denn du teilst das Dach, die Wände, den Keller, die Heizung etc mit allen zusammen.
• Bitte auch die Inflation reinrechnen, die für Mieter eher ungünstig, für fremdfinanzierende Besitzer doppelt günstig daherkommt.
• Lass Dir Zeit bei der Objektsuche. Plane mindestens 10 Besichtigungen anderer Objekte ein, damit du ein Gefühl dafür bekommst. Bei Joghurts werden oft ständig auf 5 Rappen geschaut, beim Immobilien laufen Gehirne aber oft im Ökomodus.

[MagicMax]

Weiter würden ich mir gut überlegen, ob du wirklich Stockwerkeigentum willst.

Ich stand auch mal kurz davor, habe dann aber nach reiflicher Überlegung davon Abstand genommen.

Du bist halt im Prinzip nur Miteigentümer in einer Eigentümergemeinschaft und musst Mehrheitsentscheidungen mittragen. Für deine Wohnung selber hast du ein im Grundbuch eingetragenes Sonderrecht. Klar, finanziell hat die Sache schon Vorteile: Wie “Benutzername” bereits geschrieben hat, teilst du dir die Kosten für Dach, Gebäudehülle, Heizung usw. mit den anderen Eigentümern, während du bei einem freistehenden Haus die vollen Kosten alleine tragen musst.

Auf der anderen Seite gibt es aber relevante Dinge im Stockwerkeigentum, welche du gut abwägen musst. Bei mir wäre es eine Gartenwohnung gewesen mit einer doch relativ grossen Rasenfläche vor der Wohnung, welche laut Verkaufsbroschüre vollumfänglich zur Wohnung gehört. Aber Achtung: Während für die Wohnung ein “Sonderrecht” besteht, gilt für den Aussenbereich nur die “Sondernutzung”. Das ist rechtlich relevant!

Du bist zwar der alleinige Nutzer deines Gartens, brauchst aber für jede Veränderung die Zustimmung deiner Miteigentümer! Also wenn ich z.B. auf einem Teil des Rasens einen Pavillon stellen möchte, oder Gartenplatten und in der Mitte eine Feuerstelle einrichten möchte, bin ich auf das Goodwill der Nachbarn angewiesen! Auf der anderen Seite bin ich aber Unterhaltspflichtig, auch die Kosten, z.B. für die Grüngutentsorgung, gehen vollumfänglich zu meinen Lasten.

Genau da habe ich ein Problem: Ich stecke mein Geld in etwas rein, wo dann de facto andere bestimmen können (ich habe ja nur 1 Stimme!). Daher hat sich für mich das Thema Stockwerkeigentum erledigt! Dieser Entscheid ist nicht finanzieller Natur sondern vor allem wegen der fehlenden Entscheidungsfreiheit und der potentiellen Einmischung anderer in mein Eigentum.

Am Ende muss es jeder selber wissen. Für mich ist klar: Entweder Alleineigentum (allenfalls noch ein Reihenhaus, wo halt gewisse Dinge auch gemeinsam sind, aber Haus und Garten auf meiner Parzelle stehen), oder dann Miete. Aber eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus ist für mich persönlich einfach keine Option.