Haus-Projekt im Kanton Bern

Investments Immobilien
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Liebe Mitglieder der Finanz Community,

Es ist eine Weile her :slight_smile:, seitdem ich hier im Forum aktiv war, aber ich möchte euch gerne über ein aufregendes neues Projekt informieren, das wir gerade angegangen sind.
In den letzten Monaten war es etwas ruhiger um Wawuschell, doch der Grund dafür war die Suche nach einem neuen Eigenheim im Kanton Bern.
Wir sind sehr erfreut, euch mitteilen zu können, dass wir ein passendes Haus gefunden haben, das unseren Vorstellungen entspricht.

Ich möchte euch gerne etwas an diesem Prozess Teilhaben lassen.
Nach Langer Suche haben wir ein Haus gefunden, das unseren Anforderungen entspricht, und ich möchte euch nun einige Fakten darüber präsentieren:

Untergeschoss:

Wirtschaftsraum
Abstellraum
Keller
Gästetoilette
Heizungsanlage
Vielseitiger Raum (z. B. als Hobbyraum oder Werkstatt nutzbar)

Erdgeschoss:

Geräumiges Esszimmer
Separates Küchenareal
Drei komfortable Schlafzimmer
Modernes Badezimmer
Balkon für entspannte Momente

Dachgeschoss:

Ein gemütliches Schlafzimmer
Zwei zusätzliche Stauräume

Weitere Angaben zum Haus:

Wohnfläche: ca. 100 m²
Grundstücksgrösse: ca. 700 m²
Heizung: Radiatoren mit Wärmepumpe aus den frühen 2010er Jahren
Fenster: Dreifachverglasung aus den mittleren 1980er Jahren
Elektroinstallation: Komplett erneuert Mitte 2000
Wände: Holzverkleidung, Mitte 2000 renoviert
Fassade: Umfassende Überarbeitung Anfang 2000
Gartenfläche: ca. 500 m²

Wo stehen wir heute:
Derzeit warten wir auf den Termin beim Notar für die Verschreibung unseres neuen Eigenheims. Wir haben bereits einen Vorvertrag mit dem Makler abgeschlossen und eine Anzahlung von 30.000 CHF geleistet. Die Schaden/Nutzen-Übergabe ist für den 1. Februar 2024 geplant.

In Bezug auf die Hypothek haben wir uns aufgrund der aktuellen Zinssituation noch nicht festgelegt. Wir haben jedoch verschiedene Zinsvarianten angeboten bekommen. Nun stellt sich die Frage, bis wann es sinnvoll wäre, die Hypothek abzuschliessen.

Daher eine Kleine Umfrage:

Bis wann würdet ihr euch für eine Hypothek festlegen?

  • Juni 2023
  • Juli 2023
  • August 2023
  • Oktober 2023
  • November 2023
  • Dezember 2023
  • Januar 2023

0 Teilnehmer

Für Fragen, Erfahrungen oder Ratschläge stehe ich euch gerne zur Verfügung.
Lasst uns gemeinsam diesen spannenden Weg gehen!

Euer Wawuschell

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Mit den Angaben kann ja jetzt jeder deine neue Adresse Googlen und Photos anschauen :slight_smile:

Zur Hypothek, naja sehr schwierig zu sagen. Besser wirds mit der Zinssitation wohl nicht. Ich würde wohl eher früher schauen als später.

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Möglich ja, jedoch hab ich die Angaben vor dem Veröfentlichen bereits etwas Angepasst und nach deiner Antwort noch einmal.
Mach mir doch eine PN wenn du’s gefunden hast, danke aber für den Input.

Aktuell sind die Zinsen der Horro, daher sicher eine Laufzeit von 5 Jahren fix:

  • BEKB bei 2.81% und Jährliche Amortisierungskosten von 8’000CHF
  • Valiant bei 2.77% und Jährliche Amortisierungskosten von 6’500CHF
  • Raiffeisen bei 2.80% und Jährliche Amortisierungskosten von 6’600CHF
  • Spar und Leihkasse bei 2.85% und Jährliche Amortisierungskosten von 7’400CHF
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Hi, Glückwunsch.
Bei uns wars vor einigen Monat soweit und Ende Monat ist Umzug.
Habe alles Saron gewählt und bin davon überzeugt. Klar, genau weis man es erst nachträglich aber dass er z.B. über 5 Jahre langfristig über den rund 2.8% liegt, halte ich für unwahrscheinlich. Wenns mal ein Jahr etwas darüber ist und Rest darunter, fährt man damit ja immer noch besser und wenn man will, kann man ja den eingesparten Betrag schön auf die Seite legen und kann bei Übersteigen davon zahlen.

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Glück Wunsch zum neuen Heim.

Absolut ist Saron eine möglichkeit, jedoch für mich Persöndlich zu Risikoreich.
Unser Plan ist nach 5 Jahren 70k CHF zu Amortisiren, wenn Zinsen noch so Hoch sind wie jetzt. Falls Zinsen Tiefer sind werden wir wohl noch aufstocken um schneller umzubauen.

Was mich aktuell noch nervös macht sind die Kosten wie Notar und Steuern.

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Ja, da kommen an div. Ecken nochmals einige 1k dazu.
Ja, Saron bringt weniger Planungssicherheit. Gehst du davon aus, dass die SNB den Leitzins auf über 2.25% setzt? Wenn ja und davon ausgehst, dass das während 5 Jahren der Fall sein wird, bist du mit Fest besser dran. Sonst nicht und evt. ist Saron-Vorteil auch mal 1 Jahr weg oder eher klein, aber wenn er wieder sinkt, ist der Vorteil wieder höher. Div. bekannte sagten, dass die Banken eher Fest verkaufen, weil sie damit mehr verdienen und Bankangestellte eher Saron machen. Mir hat die Bank Anfangs Jahr aber auch direkt Saron empfohlen.

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Ich gehe auch davon aus, dass die meisten Banken das empfehlen werden, woran sie mehr verdienen. Ähnlich auch wie bei der Geldanlage.

@Wawuschell gratuliere und danke fürs Teilen deiner Erfahrungen, ist spannend! Rein aus Interesse noch, kannst du sagen, welches Baujahr das Haus ist und wie hoch der Kaufpreis in etwa sein wird?

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Glückwunsch zum Eigenheim :slight_smile:

Wenn du dir unsicher bist, bis wann du die Hypo festlegst, könntest du ja die Hypo im Voraus absichern. Wird natürlich was kosten, aber wenn du die Unsicherheit aus dem Raum schaffen möchtest wär das eine Lösung?

Wie ich das verstehe, kommt es auf die Einlagen der Bank drauf an. Wenn eine Bank viel Neugeld hat, ist es möglich kompetitive Hypo-Sätze anzubieten. Dann würde man auch mehr verdienen, da Einlagen mit fast 0 verzinst werden und Hypos weitaus höher verzinst werden. Ansonsten muss sich die Bank auch Geld leihen, was natürlich teurer kommt.
Aber grundsätzlich ist die Bank immer daran interessiert Fest zu verkaufen, da die Zinsen höher liegen, scheint mir logisch.

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Herzlichen Dank.
Zum Kaufpreis und dem Baujahr schweige ich noch eine weile bis alles in trochnen Tücher ist.

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Gratuliere zum Haus! Eigentlich ist ja im Moment nur die Finanzierungsbestätigung der Bank zwingend nötig. Und plant ihr denn überhaupt keinen Umbau bzw. keine Renovationen? Falls ja würde es eh während den Umbauarbeiten erst einmal auf einen Baukredit rauslaufen, der anschliessend erst in eine Hypo umgewandelt wird.

Du schreibst, dass dir eine SARON-Hypo zu riskant ist. Das kann ich nachvollziehen – ich funktioniere da offenbar gleich wie du und habe auch eine 10-jährige Festhypo abgeschlossen (allerdings vor zwei Jahren, zu 0.81%… damals war die Entscheidung einfach). Vergiss aber bitte nicht, dass du jederzeit von einer SARON- zu einer Festhypo wechseln kannst, aber nicht umgekehrt.

Heute sind Festhypos und SARON-Hypos praktisch gleich teuer. Warum würdest du dich da heute für viele Jahre binden wollen? Eventuell wäre es besser, noch ein paar Monate zu warten und auf sinkende Zinsen zu warten? Im Moment ist es eher umwahrscheinlich, dass die Zinsen nochmal einen grossen Sprung nach oben machen. Wenn du unsicher bist, könntest du auch die Hälfte des Fremdkapitals heute mit einer langjährigen Festhypo sichern, und die andere Hälfte mit einer SARON-Hypo. So kannst du jederzeit die zweite Hälfte auch zu einer Festhypo konvertieren, wenn du ein gutes Angebot bekommst. Falls du das machst würde ich bei der Umwandlung der zweiten Hälfte in eine Festhypo einfach schauen, dass beide Hypos möglichst gleichzeitig auslaufen. Das macht dann in einigen Jahren die Verhandlungen für die Verlängerung der Hypothek wesentlich einfacher, und du hast wieder alle Möglichkeiten offen um die Hypothek beliebig zu splitten, je nach Marktlage.

Und dann noch ein Wort zur Amortisation: Planst du eine direkte Amortisation? Falls ja würde ich mir mal Gedanken machen, ob nicht eine indirekte Amortisation über 3a besser wäre. So bleiben deine Schuldzinsen konstant hoch (gut für deine Steuererklärung). Ich amortisiere indirekt über 3a – die monatlichen Zahlungen gehen bei der hypothekgebenden Bank in einen 3a-ETF mit 90% Aktienanteil. Klar, die Konditionen für einen ETF sind bei der Bank wesentlich schlechter als bei Swissquote, True Wealth oder Findependent, aber unter dem Strich ist es finanziell immer noch lukrativer als eine direkte Amortisation.

LG und viel Erfolg mit eurem Hausprojekt!
sub

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Ja gut aber auch die Schulden bleiben da konstant hoch und somit der Zins, was bei hohen bzw. tendenziell steigenden Zinsen nicht ideal ist.

Das halte ich für ein Trugschluss. Kommt sicherlich ein bisschen drauf an wo man wohnt und was man mit dem Geld sonst machen würde, wie hoch die Zinsen der Hypothek sind, etc. aber ich denke indirekte Amortisation ist eigentlich nur dann sinnvoll wenn man es sich nicht leisten kann voll in 3a einzuzahlen zusätzlich zur Amortisation. Wenn man sich gut beides leisten kann würde ich immer die direkte Amortisation wählen gerade wenn die Zinsen hoch bzw. steigend sind. Damit sind wohl langfristig die Gesamtkosten tiefer.

Die Banken versuchen einem oft die indirekte Amortisation anzudrehen weil sie da mehrfach mitverdienen im Gegensatz zur direkten Amortisation. Dazu werden einem dann völlig falsche Berechnungen vorgelegt z.B. wird gerechnet das man bei der direkten Amorisation nichts in 3a einzahlt und keinerlei Steuervorteile hat etc.

Da muss man also extrem aufpassen was einem da vorgerechnet wird und dem Berater nicht alles glauben weil da besteht ein Interessenskonflikt. Die Bank verdient wesentlich mehr an indirekter Amortisation weil sie gar kein Interesse hat das dass du die Hypothek zurückzahlst, denn so kann sie schön langfristig hohe Zinsen kassieren von dir und zudem muss man bei der indirekten Amortisation die 3a Gelder bei der entsprechenden Bank haben, d.h. sie hat Gelder die so sonst nicht hätte und zudem wenn du die Gelder dann auch noch bei der Bank investierst verdient sie noch ein drittes Mal daran durch die Produktkosten und Transaktionsgebühren etc.

Fazit: Man sollte das selber sehr gut durchrechnen und nicht einfach indirekte Amortisation machen weil der Berater einem das so schmackhaft macht.

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Da hast du auf jeden Fall Recht. Bei uns hat dieBerechnung (unsere, nicht die vom Bankberater) ergeben, das wir in diesem Modell besser fahren. Das ist aber sicher dem Umstand geschuldet, dass wir einen tiefen Hypozins haben. So akkumuliert sich über die Amortisationsperiode auch bei mittelmässig bis schlechtem Kursverlauf der ETFs wesentlich mehr Geld als das, was wir während dieser Zeit zusätzlich für die Hypo bezahlen. Für uns rentiert das schon nur mit diesen zwei Komponenten, und die Steuerersparnis ist nur ein wesentlich kleinerer, aber nichtsdestotrotz positiver, Zusatzeffekt. Bei der Steuerersparnis habe ich mich übrigens auf die höheren Schuldzinsen bezogen, nicht auf den 3a-Effekt – den man ja sowieso, egal ob man über 3a amortisiert oder ausserhalb der Hypo direkt in 3a einzahlt.

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Bei den ganzen Berechnungen ist aber immer ein Problem da. Wie wird sich die Zukunft entwickeln.
Da kann eine Berechnung mit zukünftig höheren/tieferen Zinsen schon wieder ganz anders aussehen.
Falls mal Eigenmietwert und damit auch Schuldzinsen nicht mehr abgezogen werden können, sieht es wieder anders aus.
Bei einem 3-Jahres-Saron kann man mal etwas Erfahrung sammeln und dann in 3 Jahren weiter schauen, ob man Amortisation ändern will.

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Herzlichen Dank, absolut ist im moment nur eine Finanzierungsbestätigung nötig.
Wir Renovieren nur Sanft, bedeutet für uns eigenleistung. Tepicheraus, Holzschleiffen, neuer Wärmepumpenboiler, neues Badezimmer, Dachisoliren etc.

Absolut das hab ich im Hinterkopf, jedoch bin ich der meinung mit 2.77% kann ich ganz gut leben.

Genau, ich bin mir jedoch immer noch unsicher ob sich Indirekt Amortisation bei uns überhaupt Lohnt, angeplannt ist das Wir zusammen 6500CHF pro Jahr via 3a Amortisiren.
Ich glaube mit unserem Zins von 2.77% sind wir für die nächsten 5 Jahre sehr Steuerbefreit :stuck_out_tongue:

Wird ja nach der Laufzeit Amortisiert und in diesem Fall plannst du einfach bei Auszahlung werterhaltende Renovationen oder Enegetische Sanirungen.

In unserem Fall lässt es uns die Bank offen wie wir genau Amortisiren, es ändert nichts an den Vertragskonditonen der Bank. Ich Persöndlich wäre für eine Direkte Amortisation jedoch meine Partnerin nicht daher wird es wohl indirekt.

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Wir haben uns nach einer Besprechung mit unserem Treuhänder/Steuerberater das für uns das Direkte Amortisiren besser geignet ist. Daher haben wir uns für Direkt Amortisiren entschiden.

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Nun waren wir beim Notar und die ersten Rechnungenflattern Rein :stuck_out_tongue:
Für die Halbestunde beim Notar eine Akonto Rechnung von 4100 CHF.
So wie eine Anzahlung von 30k CHF. Die Hypo haben wir mit 2.77% abgeschlossen.