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Haus absichern vor Immo-Crash?

Guten Tag zusammen

Im Moment mehren sich bereits wieder die Warnungen vom Immo-Crash und das Platzen der Immo-Blase Schweiz in den Medien. Anbei die aktuelle Meldung von der SNB: Schweizerische Nationalbank (SNB) - Hypothekar- und Immobilienmarkt: Aktuelle Entwicklungen bergen Risiken für die Finanzstabilität

Was ich bei diesen Meldungen nie sehe, sind Lösungen wie man sein Haus von den Folgen eines Immo Crash sichern kann? Folgende Situation ist bei mir:

Haus gekauft im Feb. 2020 (bereits in heissem Markt, jedoch noch vor Corona)

Haus ist komplett renoviert, sämtliche technischen Anlagen sind auf dem neusten Stand

Hypo Belehnung liegt bei 60% zum damaligen Kaufpreis

Keine PK und Vorsorge Gelder als Eigenmittel verwendet

Hypo Aufteilung ist 1/3 in Saron und 2/3 mit 10 Jähriger Hypo abgesichert

Hausfond für Rep. und Ersatzbeschaffungen mit Cash vorhanden

Was passiert genau, falls dieser Immo Crash eintrifft? Ich nehme an, irgend wann wird mein Deckungsgrad tiefer? Die ersten 10% sollten noch kein Problem sein, diesen Wert hat das EFH bereits seit dem Kauf zugenommen, die nächsten 20% haben zur Ursache, dass meine Bank irgend wann anruft und sagt, ich muss anfangen zu amortisieren?

Wie schätzt ihr meine Situation ein? Seht ihr noch Verbesserungspotential?

Gruss

Dani

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Deine Situation scheint sehr konfortabel - erst wenn die Immopreise mehr als 20% korrigieren, geht’s Dir an den Kragen. Angenommen es gibt wirklich einen Immocrash. Dann kannst Du davon ausgehen, dass bei mehr als 20% es neue „Lösungen“ geben wird. d.h. man muss schaun, wie die Sitation dann aussieht. Du wirst nicht der erste und nicht der einzige mit denselben Problemen sein. Dem System/ Banken droht eine Notsituation.

Immocrash:
Um beurteilen zu können, wie auf einen eventuellen Crash zu reagieren ist, sollte man eine Vorstellung haben, wie das Umfeld bei einem Immocrash aussehen wird. Ich behaupte nicht, dass ich alles sicher weiss, jedoch beschäftige ich mich seit 2005 privat mit Immobilien. Also Achtung: Hobbyexperte hier.

Situation beim Immocrash:
Irgend etwas hat zu einer Korrektur der Bewertung von Immobilien geführt. d.h. das Finanzsystem ändert stark: Zinsen ändern massiv, ev. die Geldbewertung (Ab- oder Aufwertung). Es ist schwierig an Bargeld zu kommen. Vermultich sind die Aktienkurse gefallen (50% oder mehr = Problem für Pensionskassen). Eine Bank oder mehrere sind kollabiert. Firmen gehen Konkurs (bzw. es findet eine Verschiebung auf andere Branchen statt). Du wirst ev. arbeitslos. Möglicherweise alles zusammen oder das eine oder andere mehr oder weniger heftig.

Wertverlust der Immobilie:
Angenommen jemand kauft sich eine Immobilie und belehnt diese mit dem Maximum 80% und die Hypothek wäre 1’000’000.-. Gäbe es eine Korrektur der Bewertung um 5% dann wäre die maximale Belehnung überschritten. Die Bank verlangt nun einfach die Differenz in Cash, damit die Belehnung wieder auf 80% sinkt. Im Beispiel wären das 50’000.- sFr.

Änderung der Höhe der Hypothek:
Kein Problem sagt sich der Hausbesitzer, er hat eine reiche Tante, die Minuszinsen zahlt und gerne aushilft. Also ab zur Bank und einfach die Hypothek halbieren. Die Hypothek ist 1’000’000 zu 1% auf 10 Jahre abgeschlossen. Die Bank sagt: Gerne! Kostet: 100’000.-. Die Bank verlangt zur Auflösung der Hypothek einfach alle Zinsen der gesamten Laufzeit auf einmal.

Pensionskassengelder:
Nicht jeder hat eine reiche Tante, aber eine gut situierte Pensionskasse. Im Notfall kann man ja einfach die Gelder daraus beziehen richtig? - Nein! Der Bezug der Pensionskassengelder ist eine freiwillige Leistung der Pensionskassen. Man hat darauf kein Recht. In normalen Zeiten gewährt eine Kasse den Bezug der Gelder für Wohneigentum gerne. Bei einem Finanzcrash jedoch gerät die Kasse in eine Unterdeckung. Zudem müsste sie ev. Anlagen zu tiefen Kursen verkaufen. d.h. Die Pensionskassen verweigern den Bezug in Kriesenzeiten (falls man das Pech hat gerade dann pensioniert zu werden ist auch ein Bezug des Kapitals zum Pensionszeitpunkt nicht möglich). So geschehen nach 2001 und 2009.

Also was tun?

  • Die Bank ist nicht Dein Freund! Wenn Du nicht zahlen kannst setzt sie Dich auf die Strasse - keine Gnade. Nie. Du musst selber wissen was Du tust.
  • Hypo Laufzeit immer kurz ansetzen. Ich mache 3 Jahre. Keine Staffelungen, keine Kombination der Hypothek mit Lebensversicherungen oder sonstigen Leistungen. Möglichst einfach. Dies gibt dir die Flexibilität auf sich verändernde Umstände zu reagieren.
  • Nochmal als eigener Punkt: Auch keine höhere Hypothek andrehen lassen und das verfügbare Kapital in Anlagen Stecken und dies als „Gesamtlösung“ Der Bank beziehen. Nicht! Die Hypothek wird langfristig ausfallen. Die Anlagen werden aber kurzfristig reagieren!
  • Pensionskassengelder für die Hypothek einsetzen vor einer Korrektur. Bei Paaren ev.: der eine bezieht die Gelder, der andere zahlt ein um die Beträge von den Steuern abziehen zu können (bin mir nicht sicher, ob das funktioniert - Feedback würde mich interessieren)

Gruss
oopi

Kann mich oopi nur anschliessen. Du hast das sauber finanziert in meinen Augen.
Bei 20% Minus (was schon beträchtlich wäre) bist du mit deiner Belehnung ja immer noch im Rahmen. Evtl. wie du sagst käme eine Amortisation.

ABER du bist auf 100 nicht das schlechteste Risiko der Bank! Und am Schluss muss jemand ihr Geld parken. Somit haben die ja kein Interesse daran, dass sie dich verlieren. In solchen Kriesen Zeiten einfach das wichtigste: Hypo Zinsen ultra pünktlich bezahlen. Dann bin ich überzeugt das du da bei keiner Krise auf dem Radar auftauchst.

Meine Art wie ich mich dagegen absichere: Ich zahle auf das Konto wo die Bank die Hypo holt immer den kalkulatorischen Zins von 5% ein und das ist der Notgroschen für eine Hypo Rückzahlung für Amortisation etc. Das lange ich nicht an und hat auch nix mit dem Unterhaltskonto zu tun.

Und warum du nichts liest wie man sich dagegen absichern kann ist einfach. Es gibt eigentlich kein Mittel aus meiner Sicht ausser einer soliden Finanzierung, welche nicht beim kleinsten Wind wie ein Kartenhaus zusammenfällt.

Das heißt, es gibt bei einem größeren Werteinbruch der Immobilienpreise keine andere Möglichkeit, als die Forderungen der Bank (sofortige Nachzahlung der Wertminderung) zu erfüllen oder Privatinsolvenz anmelden zu müssen?

Wenn deine Immo weniger Wert ist als die prozentuale Finanzierung, dann wird die Bank zu dir kommen und auf die Nachschusspflicht pochen.

Privatinsolvenz wirst du hier keine erhalten. Wenn du nicht zahlen kannst, dann wird im schlimmsten Fall das Haus versteigert. Das müsste immer ausreichen um die Schulden zu tilgen, da du in der Schweiz ja bei der Finanzierung maximal 80% erhälst.
Eine Wertschwankung bei Immobilien von 20% wird es nicht einfach so von heute auf morgen geben.

Und nochmals, die Bank hat grundsätzlich kein Interesse daran ihre Hypo Kunden zu verlieren. Sie wird somit nur ihre grössten Risiken versuchen zu reduzieren. Mit dem Kalkulatorischen Zinssatz von 5% ist hier eine weitere Bremse eingebaut, welche grundsätzlich die Häuslebauer schützen soll.

Weiter kann eine Nachschusspflicht je nach dem was bei der Finanzierung bereits eingebracht wurde auch über eine PK oder 3a Verpfändung stattfinden.

Danke für die Aufklärung.
Eine so schnelle Wertkorrektur nach unten wird es im Immomarkt bestimmt nicht geben, richtig. Aber wenn ich es richtig verstanden habe, fordert die Bank bei gewissen Wertunterschreitungen Sicherheiten nach, die innerhalb von 30 Tagen zu begleichen sind. Sinkt nun der Häusermarkt in den nächsten 9 Monaten um 40 %, kommt es dann vermutlich zu mehreren Nachforderungen durch die Bank oder?
Muss man dann verkaufen, hat man einen ziemlich hohen Schuldenberg ohne Gegenwert (Zwangsversteigerung) und muss sich zudem noch eine neue Mietwohnung suchen, die weitere Kosten verursacht. Das dürfte dann für einige schon mindestens finanziell sehr eng werden.

klar. das ist so. deshalb muss man die 2. Hypothek ja auch über 15 Jahre zurückzahlen (amortisieren) damit die Gummimasse grösser wird und es nicht so schnell zu Forderungen der Bank kommt bzw. diese dann tiefer ausfallen würden.

Häusermarkt in 9 Monaten um 40% wäre eine massive Reduktion und wäre eine ultra schnelle Korrektur für einen Markt mit physischen Gegenwerten. Da hätten wir ganz andere Probleme als das ein paar Häuslebesitzer nicht mehr zahlen können.

Zwangsversteigerung oder Verkauf zu einem tieferen Wert als beim Kauf führt zu Geldverlust. Klar.
Wenn du weniger bekommst als die Hypothek der Bank, dann musst du sogar der Bank noch Geld nachschiessen.

Es ist deshalb wichtig, dass man nicht am Limit baut und Reserven hat. Dies aber aus meiner Sicht nicht primär um 40% Reduktion zu überstehen sondern um alltägliche Dinge wie defekte Heizung (20k) kaputtes Dach (100k) zahlen zu können.

Wann stellt die Bank Nachforderungen? Wenn der Wert des Hauses die Hypothek nicht mehr denken kann. D.h. ein 20% Buffer ist da schon drin von den Vorgaben her. Danach kommt die Amortisation, wo die meisten ja auch schon bisschen zurück bezahlt haben. Und dann macht die Bank auch eine Risiko Abschätzung ob du in der Lage bist die Hypozinsen und Amortisation noch zu zahlen. Die Bank hat ein Interesse daran, dass du die Hypo behältst und wird dir nicht grundlos das Messer an den Hals setzen.

Die Nachschusspflicht würde in deinem krassen Szenario mit 40% Werteinbruch wohl dann so aussehen, dass die Amortisation erhöht würde und du das pro Monat abstottern würdest. Da bei einem Verkauf ja auch nicht genug Kohle für die Hypo rausschauen könnte.

Ich sehe für die heute Kaufenden eher das Risiktio das die Zinsen wieder auf 3% oder 4% hochgehen können und dass viele davon nicht parat sind, dann diese Zinsen abdrücken zu können, da sie ihren Lifestyle auf die Ausgaben mit nidrigen Zinsen ausgelegt haben.

Hypotheken immer so schnell wie möglich amortisieren. Aus genau den beschriebenen potenziellen Gründen. Pfeif auf Eigenmietwert, der ja gern als „Gegenargument“ vorgebracht wird. Wer eine Hypothek nicht amortisiert und gleichzeitig am Aktienmarkt investiert, macht effektiv nichts anderes als auf Kredit gehebelt zu zocken.

Die Immoblase hier in der Schweiz wird platzen, das ist nahezu unausweichlich. Zuletzt passiert vor etwa 30 Jahren, ging für viele Banken und Häuslebauer nicht so super glimpflich aus. Schaut man jenseits der eigenen Landesgrenzen, findet man Ähnliches in Spanien, ging auch nicht gut aus.
Klar, statt peng kann es auch pffffffffft gehen (sogenanntes „Soft Landing“. So lange sich die SNB aber sklavisch an die EZB und den Euro hängt, ist das sehr unwahrscheinlich. Der Big Bang hat daher derzeit die erheblich höhere Eintrittswahrscheinlichkeit als die weiche Landung. Daran beteiligt sind auch all die Häuslebauer, die @NaTakk erwähnt hat - deren Risikotragfähigkeit einen potenziellen Zinsanstieg auf 5% nicht verkraften würden. Dazu kommt der irrsinnige Fehlanreiz mit dem Eigenmietwert und den gegenrechenbaren Hypozinsen. Da verdreht jede(r) Deutsche (ich bin ja auch einer) mit auch nur der geringsten Finanzbildung die Augen, wenn er/sie das zum ersten Mal mitbekommt.

Genau das habe ich diesen Sommer gemacht. Hypothek um CHF 50 000.- erhöht. Aber glaube ist vertretbar bei einer Belehnung von rund 25%. Ausserdem ist der angebotene Zinssatz der Hypothek von 0.55% doch sehr verlockend. (Saron unbegrenzte Laufzeit mit 2 jähriger Kündigungsfrist und Möglichkeit jederzeit in Festhypothek zu wechseln.)

Der Saron, das ist für mich die Katze im Sack. Die Höhe des Zinssatzes und damit die Höhe der zu leistenden Zinszahlung wird am vorletzten Tag der Zinsperiode festgelegt. Ich deshalb eine Fixhypothek abgeschlossen.

Das Problem von Fixhypotheken ist die Bindung und das fast unmögliche Wegkommen, wenn du eine Immo früher verkaufen willst. Die „Strafgebühren“ bzw. die volle Zinszahlung ohne Gegenwert ist ja unglaublich bei den meisten Banken.
Wenn Fixhypo dann nur mit Deals wie sie die GLKB anbietet. 1000 CHF fixe Strafgebühr.

Also aus der Vergangenheit die Zukunft zu lesen ist auch bei Immos wie am Aktienmarkt nicht möglich.
Zumal sich die Lage nicht vergleichen lässt auch nicht mit Lagen im Ausland. Andere Regulatorien, Gesetze, usw.

Ich bin fest überzeugt das die Preise korrigieren werden. Aber das ganze gerede von Blase haben wir jetzt dann bald 10 Jahre.

Ja die Bindung ist ein Ärgernis. Ich spekuliere darauf, dass die Zinsen weitersteigen. Ich möchhte in den nächsten knapp zehn Jahren nicht verkaufen.
Leider ist es so, dass sich die Inflation und die Liegenschaftswerte reziprok verhalten, weil die Käufer die Hypotheken im Hinterkopf haben, den sie zahlen können. Steigt die Inflation, dann steigen auch die Zinsen, im Gegenzug aber gehen die Liegenschaftspreise zurück.
Es kann also die ungemütliche Situation eintreten, dass die variable oder die Saron Hypothek teurer wird und die Bank eine Sicherheit verlangt, weil ihn ihren Berechnungen der Wert der Liegenschaft gesunken ist. Das kann dann sehr eng werden.
Für eine Hypothek mit der GLKB ist es leider zu spät, wobei ich aber denke, dass ihr Risiko in der Marge einberechnet ist. Eine vorzeitige Ablösung ist in der Regel nur erforderlich, wenn man die Hyothek nicht auf eine andere Liegenschaft oder den Käufer übertragen kann. Mit meiner zehnjährigen Festhypothek zum Zinssatz von 0,95 Prozent und einem Belehnungssatz von nur 30 Prozent ist das Risiko für mich überschaubar, da die Wohnung in einem Neubau ist, ruhig und zentral ist und der Bahnhof mit 15 Minuten Takt in zwei Minuten erreichbar ist.
Im schlimmsten Fall würde ich sie vermieten. Die Lage ist sehr gesucht.

Nun, dann schau diese zehn Jahre zurück, was 2011 bereits fröhlich im Gange war. Mit der Handlungsweise der Zentralbanken sind ja die üblichen Marktkräfte faktisch ausser Kraft gesetzt worden. Ist doch kein Wunder, dass seit mehr als zehn Jahren von der Blase gesprochen wird. Wenn ich einen fett aufgeblasenen Ballon rundherum mit Panzertape dichtmache, hat es die Nadel ziemlich schwer da ein Loch reinzustechen oder gar den Ballon zum Platzen zu bringen.
Wenn du aber anfängst das Tape vom Ballon wieder abzuziehen, stehen die Chancen sehr gut, dass er dir dabei reisst und es einen lauten Knall gibt.

Betreffend „aus der Vergangenheit die Zukunft lesen“ noch ein abschliessender Widerspruch: für Kursentwicklungen einzelner Assets ist das zutreffend. Für makroökonomische Umwälzungen wie den Aufbau und das Platzen von Immobilienblasen gilt hingegen der Grundsatz „Geschichte wiederholt sich“.

Bin ich ganz klar anderer Meinung. Aber wir werden sehen.
Mir kann es egal sein. Meine Immo ist sehr gut abgesichert und wenn es zum Blasen Platzer kommt, dann habe ich genügend Cash um Leichen zu fleddern und mir eine zweite Immo günstig zu holen. :slight_smile:

Also das ist sicher in der Marge drin. Aber die Konditionen sind auch so super aus meiner Sicht.
Also Hypo weitergeben ist aktuell ultra schwer. Habe ich gerade anderweitig gesehen. Wenn der Übernehmer nur ein bisschen schlechter da steht als du, dann macht die Bank dicht. Wenn der Käufer gut dasteht macht er dicht, weil er anderswo bessere Konditionen bekommt. Am Schluss zahlst dem Käufer die Differenz in Form von Kaufpreisabschlag. Alleweil günstiger als die ganzen Kosten zu tragen aber nicht gratis. Mitnahme zu einer anderen Liegenschaft ist eine Lösung.

Ich fand den Vorschlag vor 2-3 Jahren super, dass die Häuslebauer der Bank immer 5% abliefern müssen und das nicht mehr kalkulatorisch ist sondern fix. Den Hypo Zins (%) musst du immer noch aushandeln und die Differenz wird dann als Zwangsamortisation verwendet. Vorteile: laufend tiefere Zinsen (CHF) und somit steigende Amortisationen und bessere Abdeckung der Liegenschaft.
Klar haben die Banken dagegen lobyiert.

Spannende Diskussion habt ihr hier. Ich habe mich noch nicht sehr intensiv mit Hypotheken beschäftigt. Ich würde zwar gerne ein Eigenheim haben, aber die Preise von Häusern sind einfach jenseits von gut und böse, wo ich leider sagen muss, dass mir das schlicht zu teuer ist.

Daher bleibe ich vorerst Mieter und investiere mein Geld an der Börse. Falls der Immobilienmarkt wirklich in den nächsten Jahren mal mehr als 20-30% nach unten korrigiert, dann kämen die Preise wieder in einen interessanten Bereich und ich würde wahrscheinlich zuschlagen :slight_smile: