Erbgemeinschaft mit 24: Geerbte Immobilie halten, vermieten oder verkaufen?

Investments Immobilien
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Liebes Finanzrudel,

ich bin Joël, 24 Jahre alt und befinde mich im letzten Semester meines Wirtschaftsstudiums in Zürich. Vor ca. 5 Monaten haben meine Schwester (18, im letzten Lehrjahr) und ich eine Immobilie (Reihen-EFH) aus einem Todesfall in der Familie geerbt (Eigentum 50/50).

Ich bin mir bewusst, dass ich mich in einer sehr privilegierten Lage befinde, in diesem Alter bereits Miteigentümer zu sein. Dennoch habe ich Zweifel an der langfristigen Strategie und überlege, das Haus gemeinsam mit meiner Schwester zu veräussern.

Eckdaten zur Immobilie:

  • Baujahr: 1945 (gut instand gehalten).

  • Schätzwert: Zwischen CHF 580’000.– und 780’000.–.

  • Hypothek: CHF 180’000.– (SARON 0.92%, ca. CHF 1’656.– Zins p.a.).

  • Anstehende Investitionen: Neue Heizung (Wärmepumpe/Fernwärme) ca. CHF 65’000.– sowie ggf. eine modernere Küche für die Vermietung.

Meine Berechnungen bei Vermietung:

  • Mietzins: Brutto CHF 2’000.– / Netto ca. CHF 1’780.–.

  • Fixkosten: Inkl. 2% Amortisation, Zins und Nebenkosten ca. CHF 1’300.– pro Monat.

  • Cashflow: Reingewinn von ca. CHF 480.– total, also CHF 240.– pro Person/Monat.

  • Problem: Die anstehende Sanierung der Heizung würde den Cashflow für viele Jahre komplett neutralisieren. Zudem belastet der Eigenmietwert (bei Eigennutzung) bzw. die Versteuerung der Mietzinseinnahmen die Rendite.

Zur Debatte stehende Varianten:

  1. Behalten & Vermieten: Die Rendite wirkt auf mich im Verhältnis zum gebundenen Kapital und dem Klumpenrisiko eher gering.

  2. Schwester auszahlen: Ich müsste die Hypothek massiv aufstocken. Mit 24 Jahren würde mich das finanziell und örtlich sehr stark binden – eine Last, die ich aktuell eher kritisch sehe.

  3. Verkauf: Bei einem Verkauf blieben nach Abzug der Hypothek und Steuern geschätzt CHF 200’000.– pro Person. Dieses Kapital in einen breit diversifizierten ETF zu investieren, erscheint mir bei einem Zeithorizont von 15–20 Jahren sehr attraktiv.

Mir ist klar, dass es hier kein „Richtig“ oder „Falsch“ gibt, aber die Komplexität (Erbgemeinschaft, Sanierungsstau, Klumpenrisiko) beschäftigt mich sehr.

Wie schätzt ihr die Situation ein? oder hättet ihr einen anderen Rat für mich?

Vielen Dank für euren Input!

Joel :slightly_smiling_face:

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Bei Liegenschaften kann man eine Fortführungsbewertung und eine Liquidationsbewertung vornehmen. Die Fortführungsbewertung berücksichtigt die Kosten und Erträge in der Zukunft. Hier ist der aktuelle Zustand des Gebäudes wichtig. Die Renovierung eines Gebäudes von 1945 konzentriert sich auf die energetische Modernisierung (Dämmung von Dach, Fassade, Fenstern), den Austausch veralteter Technik (Heizung, Sanitär) und die Behebung typischer Mängel wie rissige Putzfassaden, Wärmebrücken durch ungedämmte Balkone und mangelhaften Brandschutz.

Die Liquidationsbewertung sind die Kosten des Abrisses, des Neubaus und die Erträge der Zukunft. Entscheidung sind hier die Lage, Bauzone und Ausnutzungsziffer. Der Zustand des Gebäudes spielt dabei nur ein Rolle, wenn Asbest verbaut wurde. Der Liquidationswert ist in der Regel der Preis, mit dem ein Makler ein Gebäude zum Kauf ausschreibt

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Verkaufen ist in solchen situationen fast immer die beste lösung. Als investment taugen solche objekte idr nicht.

Einziger Grund es zu behalten wäre wenn du oder deine schwester aus persönlichen gründen jetzt oder in absehbarer Zukunft dort wohnen möchtet.

bei solchen Situationen kannst du dich auch immer fragen: würde ich/wir das Reihenhaus jetzt kaufen wenn wir es zu dem erzielbaren preis angeboten bekämen und je die 200k schon hätten?

Meist ist die antwort dann nein..

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