Manchmal hat man so Ideen und fragt sich, ob das wirklich möglich sein könnte:
Ein pensioniertes Paar mit Haus, bekäme laut diversen Aussagen,
keine Hypothek mehr für ein Eigenheim kauf, da das Einkommen (Tragbarkeit)
fehlen würde.
Heisst: Wenn das Haus verkauft wird, besteht nur noch die Möglichkeit eines Mietobjekts.
Oder natürlich eines günstigen Kaufs.
Was wäre nun, wenn eine andere Partei (ein Kind) eine z.B. Wohnung kauft.
Und man danach die Wohnsitze tauschen würde?
Hört sich komisch an, aber was würde dagegen sprechen?
Ich bin zwar kein Banker denke aber dass eine Hypothek ein Vertrag mit vereinbarten Bedingungen ist, der nicht einseitig abgeändert werden kann. Vom Markt her müsst doch jeder eine Hypothek erhalten, der die Bedingungen für die Laufzeit sicherstellen kann.
Banken haben für die Sachbearbeiter fixe Raster eingerichtet innerhalb derer sie ohne Rückfragen Verträge abschliessen dürfen. D.h. aber nicht, dass jede abweichende Form ausgeschlossen ist, sondern nur, dass diese dann durch eine zuständige Abteilung erfolgen muss.
Eine (von mir konstruiertes Beispiel) Hypothek würde sicherlich jeder jeden Alters bekommen, wenn das Vermögen zur Zeit nicht gerade liquid ist aber zur Absicherung der Hypothek anerkannt wird.
Anderseits müsste vermutlich jeder mit einer Kündigung der Hypothek rechnen, wenn die Bank aufgrund geänderter Bedingungen davon ausgeht, dass die Hypothek den Sicherungsanforderungen nicht mehr genügt (Bausubstanz, gesetzl. Anpassungen ect. etc.).
Banker sind und waren noch nie Wohltäter, will heissen dass ältere Personen im Eigenheim nur deshalb keine Kündigung von der Bank erhalten weil sie i.d.R. das Eigenheim bereits soweit abbezahlt haben, dass es für die Bank kein Risiko mehr darstellt.
Ich verstehe die Frage nicht wirklich bzw. was du genau wissen willst bzw. was es genau mit diesem Tausch auf sich hat.
Aber wenn es darum geht dass das Kind eine Wohnung für die Eltern (pensioniertes Paar) kauft und sie darin wohnen lässt, sehe ich das Problem nicht.
Man kann ja auch eine Wohnung als Renditeobjekt kaufen und bekommt dafür eine Hypothek und dann kannst du die Wohnung ja dem vermieten wem du möchtest. Es sind einfach etwas andere Anforderungen für die Hypothek, z.b. höhere Eigenmittel, kein BVG/3a Bezug möglich, etc.
Es geht darum, dass die Eltern ein Haus besitzen.
Dieses möchten Sie an ein Kind weitergeben.
Wenn Sie das Haus verkaufen, werden Sie keine Hypothek für ein Wohnungskauf erhalten.
Daher wäre meine Idee:
Das Kind kauft eine Wohnung und danach können die Objekte gewechselt werden,
da die Verhandlungsgrundlage eine andere darstellt.
Wie geschrieben, es ist eine Idee und da ich mich nicht auskenne,
wende ich mich an dieses Forum.
Das Kind kann das Haus ja übernehmen, mit Hypothek ohne PK etc besorgen und das Haus dann vermieten. Ob das an die Eltern ist oder jemand sonst, ist egal.
Muss einfach klar sein, dass es nicht Eigenbedarf ist und somit gewisse Gelder nicht genutzt werden dürfen.
Die Übernahme des Hauses durch das Kind stellt kein Problem dar.
Jedoch können sich die Eltern kein neues Eigenheim kaufen,
da Sie pensioniert sind und dadurch kein Einkommen generieren.
Daher entstand die Frage.
Eben. Wenn das Kinde das Haus übernimmt und dafür Hypothek macht welche vor allem wegen PK nicht für Eigenbedarf vorgesehen ist, dann kein Problem. Kann es den Eltern das Haus vermieten und gut ist.
Aus der PK darf man eben nur Gelder beziehen, wenn es für Eigenheim gedacht ist, als selber bewohnt wird. Gleiches bei 3a.
Die AHV und Pensionskassenzahlungen die man erhält sind ja auch ein Einkommen. Natürlich müsste damit weiterhin die Tragbarkeit gegeben sein und es gibt Anforderungen wie weit ein Eigenheim amortisiert sein muss bis zur Pensionierung, d.h. würden die Eltern ein neues Haus oder Wohnung kaufen wollen müssten sie wohl einiges mehr an Eigenmittel bringen wohl 40-50% für den Kauf.
Die Frage wäre aber dann schon wieso man in dem Alter dann nochmals so einen hohen Betrag binden möchte wenn man doch sowieso bald das zeitliche segnet. Das Geld ist ja dann gebunden und man hat in dem Sinne nichts mehr davon. Da würde ich eher zur Miete leben und mit dem Geld besseres machen und damit das Leben geniessen.
Ich hoffe nicht, dass das bereits mit 66 Jahren der Fall sein wird!
Ich glaube Ihr versteht meine Frage nicht ganz.
Nochmals ein Versuch:
Partei A besitzt das Haus A aber ist nun in Pension und hat dadurch nur ein geringes Einkommen.
Partei B lebt in einer Mietwohnung, möchte ein Haus und hat dazu die Finanziellen mittel.
Wenn jetzt Partei B nun das Haus B kaufen würde.
Wäre es dann möglich, dass die Parteien A & B die Häuser A & B tauschen könnten?
Natürlich werden auch die Hypotheken getauscht und in Absprache mit allen Betroffenen.
Ja nein natürlich nicht sofort, aber wenn man bedenkt dass man vielleicht noch 20 Jahre lebt, was jetzt nicht mehr sooo lange ist, würde ich da wohl eher meine Pension geniessen statt 400’000 CHF als Anzahlung in ein Haus zu stecken welches ich sowieso nie abbezahlen werde. Mit den 400k CHF würde ich wohl eher die letzten 20 Jahre geniessen. Gut leben kann man auch in einer Mietwohnung.
Verstehe nur nicht wieso das ganze Firlefanz gemacht wird. Grundsätzlich ginge es schon aber Partei A müsste dann Anforderungen der für Haus B erfüllen und Partei B für Haus A, sonst schreibt die Bank ja die Hypothek nicht um. Dann würde es ja mehr Sinn machen bzw. man würde wohl jede Menge Gebühren sparen wenn Partei B das Haus von Partei A abkauft und Partei A dann direkt das Haus B kauft. Wenn Partei A die Anforderungen für Haus B nicht erfüllt dann kann sie ja so oder so das Haus B nicht bekommen ob sie es nun von Partei B übernimmt oder direkt kauft, ausser Partei B hat genügend Mittel um beide Häuser zu finanzieren und vermietet dann einfach Haus B an Partei A.
Oder meinst du einfach mit tauschen, dass Partei A einfach weiterhin das Haus A finanziert und Partei B das Haus B behält und finanziert aber die beiden Parteien und das jeweilig andere Haus umzieht und da wohnt? Das ginge schon aber dann müsste eben die Fianzierung als Renditeobjekt gewährleistet sein, d.h. eben kein 3a/BVG, höhere Eigenmittel, andere Amortisationsanforderungen, etc. wenn das gewährleistet ist können die beiden Parteien in den Häusern wohnen lassen wen sie möchten.
Aus dem Grund, dass die Parte A die aktuell laufende Hypothek hat,
die sie bei einem neuen Abschluss voraussichtlich nicht mehr erhalten würde,
da sich die Situation (Pension) geändert hat.
Daher entsteht diese Idee ja überhaupt.
Korrekt - Haus B wäre vermutlich eine kleinere Wohnung.
Dies würde natürlich in Absprache mit der betroffenen Bank stattfinden.
Ich stelle die Frage hier, um nicht gleich ein gelächter des Bänkers auszulösen,
wenn diese Idee den wirklich von einem anderen Planeten stammt.
Ich hab jetzt nicht alles gelesen - vielleicht ist ja schon die rein kaufmännische Seite beleuchtet worden.
Kaufmännisch wird beim Tausch keine Änderung stattfinden, d.h. Eltern ziehen in Wohnung und die Jungen bezahlen den Anteil den die Eltern für die Wohnungsmiete mehr bezahlen als wenn sie im Haus weiter wohnen würden. Die Jungen wohnen im Elternhaus und haben dann den gleichen Betrag als ob sie die Wohnung gemietet hätten.
Ich denke als zukünftige Erben ist ein Verkaufsbetrag nur dann festzulegen wenn noch weitere Erben zu berücksichtigen sind. Gemäss Gesetz kann ein Eigentum in der Familie weiter günstig weitergegeben werden bis zu dem Zeitpunkt wenn die Immobilie ausserhalb der Familie verkauft wird. Das ist auch der Fall, wenn ein Miterbe einen Verkauf verlangt, da er das Recht auf Entschädigung gemäss Marktpreis hat (ausser bei Landwirtschaft).
Ein Verkauf des Einfamilienhauses ist beim Umzug der Eltern in eine Mietwohnung nur bei Wunsch nötig. Wenn die Eltern zu gleichen Bedingungen dank Ausgleich wohnen wie im Haus, wohnen ja die Jungen auch zu weiter gleichen Bedingungen.
Mit Vertrag kann geregelt werden dass die Eltern den Jungen das Haus zu den Bedingungen vermieten, den sie für die Mietwohnung zusätzlich zu den bisherigen Kosten benötigen und alle Belastungen auf das Haus zu Lasten der Jungen zu gehen hat. Kaufmännisch also überhaupt kein Problem, ausser es soll ein Marktpreis mit Verkauf des Hauses in Frage kommen.
Denke schon, dass ich das richtig verstanden habe. Was ist denn am Vorschlag nicht ok, dass das Haus vom Kind mit Hypothek gekauft wird? Grundsätzlich könnte Kind (Partei B) das teure Haus mit hoher Hypothek kaufen und an Partei A vermieten und Eltern (Partei A) kauft das billigere Haus (mit Hypothek aber grösserem Eigenanteil) und vermietet es an Partei B (Kind). Beide wären dann also Mieter und Hausbesitzer vom anderen Haus. Wenn keine PK/3a benötigt wird, ist das doch kein Problem. Warum sollen die Hypotheken getauscht werden? Das würde dann ja alles keinen Sinn mehr machen, weil die Bank dann auch wieder sagt, dass die Eltern in Pension grösseren Eigenanteil bringen müssen.
Hallo FuDa
Ja es ist leider korrekt, dass Pensionierte aufgrund der Tragbarkeit es schwieriger haben eine neue Hypothek zu erhalten. Wenn der/die Pensionierte eine Hypothek schon haben, dann hat die Bank die Risiken schon in den Büchern. Wird an der Hypothek was geändert, z.B. eine Immobilie als Sicherheit, dann kann die Bank die Neuregelung der Hypothek ablehnen. Es gibt aber Ansätze, wenn die Belehnung (Hypothek im Verhältnis zum Liegenschaftswert) tief ist, dann kann ein Teil der tiefen Belehnung mittels Verrentung als Einkommen angerechnet werden. Das kommt aber auf die Bank drauf an.
Deine Idee finde ich einen cleveren Ansatz, müsste aber vertraglich gut geregelt werden. Spontan kommen mir folgende heiklen Punkte in den Sinn:
Verantwortlichkeit des Unterhalts und der grösseren Ersatzinvestitionen
Wer trägt die Liegenschaftssteuer?
Wer versteuert den Eigenmietwert?
Wie sieht es mit der Grundstückgewinnsteuer aus?
Sind noch Geschwister da (erbrechtliche Geschichte)?
…
Innerhalb der Familie sollte es eine valable Option sein, mit einem externen wird die Sache verzwickt…
Ich würde (gut vorbereitet) mit der Bank der Pensionierten sprechen, vielleicht ist diese offen für eine kreative Lösung. Kann mir gut vorstellen, dass es mit anderen Banken in dieser Situation noch Möglichkeiten gibt…
Ich behaupte mal, dass es der Bank wurscht ist wie Parteien eine Regelung treffen. Sie interessiert sich nur für den Besitzer und den Vertrag mit ihm. Ändert der Besitzer, bzw. wird im Grundbuch etwas eingetragen das der Hypothekenbedingung der Bank zuwiederläuft, wird sie sich dazu entsprechend äussern.
Ich persönlich würde rein kaumfmännisch mit Bezug auf die Einhaltung von bestehenden Verträgen Überlegungen anstellen. Wer wo wohnt ist bei Einhaltung aller Verträge gegenüber der Bank kein Thema. Bei Verkauf, d.h. Besitzerwechsel kommt ein neuer Vertrag mit den Bedingungen der Banken zustande, was aber wegen der gestiegenen Hypothekarzinsen wohl für beide Parteien kaum vorteilhaft wäre.
Anderst sieht es aus, wenn man aktuell die hohen Marktpreise nutzen will. Dann ist man dann allerdings wieder Mieter oder kauft ein anderes Objekt, was dann eine Frage der Neugestaltung unter den Vertragsparteien ist mit neu zu gegelnden Besitzverhältnisse. Wird dazu die Bank weiter benötigt, sind die Verhältnisse logischerweise völlig neu zu regeln.
Von der rein kaufmännischen Betrachtung her eine einfache Geschichte, von der Lebensplanung her bestimmt eine neue Herausforderung. Auf jeden Fall ist jede Änderung mit Verbindlichkeiten unbedingt im Grundbuch einzutragen, weil nur diese Eintragung rechtlich abgesichert auf das Gebäude bezogen gilt.
Für selbst bewohntes Wohneigentum bzw. für Renditeobjekte gelten andere Bedingungen bzgl. Finanzierung (keine 3a/BVG Bezüge, Eigenmittelanforderungen, Pflichtamortisation, etc.), d.h. für die Bank ist es relevant ob man selbst in der Wohnung/Haus wohnt oder ob man jemand anders darin wohnen lässt.
Genau daher mein Vorschlag, dass man der Bank klar sagt, dass es nicht für Eigenbedarf ist. So bekommt man eine Finanzierung damit das Haus dann vermietet werden kann.
Sich gegenseitig die Immobilie ist eine Option. Jedoch sind die Anforderungen anders als beim Eigenheim (die verlangte Miete gibt den Takt vor), d.h. unter anderem höhere Eigenmittel für beide Parteien.
Das ganze mal durchrechnen und dann mit der Bank sprechen. Diese bekommt es sowieso irgendwann mit und dann kann es schwierig werden… Offene Kommunikation ist das A&O… Die Bank beurteilt nicht nur die Kreditfähigkeit (Einkommen, Tragbarkeit usw.) sondern auch die Kreditwürdigkeit (Leumund usw.). Wenn etwas verschwiegen wird, kann die Kreditwürdigkeit bemängelt werden…
