Aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer bei Kauf einer Liegenschaft, riskant?

Investments Immobilien
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Hi community!

Ich hoffe, dass ich hier am richtigen Ort bin. Folgende Frage/Problem: Ich bin mit meiner Partnerin schon länger auf der Suche nach einem Eigenheim und wir sind nun endlich fündig geworden. Es ist eine Wohnung im Stockwerkeigentum und wir haben nun nach Abschluss des Bieterverfahrens den Zuschlag erhalten und müssen nun den Reservationsvertrag unterschreiben. Eine Klausel, auf die uns auch der Makler aufmerksam gemacht hat, besagt, dass die aktuellen Besitzer den Erlös des Verkaufs in eine neue Liegenschaft investieren und somit die „Grundstückgewinnsteuer“ aufgeschoben respektive „nicht sichergestellt“ wird, hier der konkrete Wortlaut:

Bei Veräusserung einer dauernd selbstgenutzten Wohnliegenschaft wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben, soweit der Erlös innert angemessener Frist (in der Regel zwei Jahre) zum Erwerb oder Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft verwendet wird. Die Verkäuferschaft hat an der XYZ eine dauernd selbstbenutzte Ersatzliegenschaft vertraglich erworben. Entsprechend wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben resp. nicht sichergestellt.

Das ist ja soweit völlig „korrekt“, wenn im Internet nachlies, z.B.:

Was uns aber nicht ganz klar ist und recht beunruhigt, ist, was das effektiv für uns bedeutet. Einfach ausgedrückt wird die „Grundstückgewinnsteuer“ aufgeschoben und bleibt somit auf der Liegenschaft und somit bei uns den neuen Käufern hängen, korrekt? Das heisst, wenn die aktuellen Inhaber die Liegenschaft z.b. 2009 für 1.5 Mio gekauft haben, wir diese jetzt für 2 Mio kaufen und sie dann sagen wir in 5 Jahren für 2.2 Mio verkaufen, zahlen wir die Grundstückgewinnsteuer für die vollen 700’000 Gewinn? Ausser wir schieben die Grundstückgewinnsteuer ebenfalls auf wenn wir den Erlös in eine neue Liegenschaft inverstieren… Die aktuellen Inhaber haben die Wohnung Kernsaniert und Renoviert und ziemlich viel Geld reingesteckt, das kann soweit ich lese vom Gewinn abgezogen werden:

https://www.vontobel.com/de-ch/insights/aufschub-grundstueckgewinnsteuer-bei-ersatzbeschaffung-54175/#can-i-deduct-renovation-work-from-the-profit?-14846

Kann ich Umbauarbeiten vom Gewinn abziehen?

Im Prinzip ja, wobei die Umbauarbeiten wertvermehrend und nicht werterhaltender Natur sein müssen. Beispiele sind der Bau eines Pools oder Wintergartens oder eine Grosssanierung. Das gilt für die zu verkaufende Liegenschaft genauso wie für die Ersatzbeschaffung:

  • Haben Sie Ihr altes Eigenheim nach dem Kauf wertvermehrend umgebaut? Dann reduziert sich Ihr Gewinn um den Betrag der wertvermehrenden Investitionen.

Konkret ist das aber ein zentraler Punkt, dass wir herausfinden und ausrechnen, mit was für einer „aufgeschobenen“ Grundstückgewinnsteuer wir es da effektiv zu tun haben. Das könnte unter Umständen ein Killer für den Kauf sein für uns… Zur info: Die Liegenschaft ist im Kanton Zürich.

Hat da jemand Erfahrung damit oder Input?

Vielen herzlichen Dank schon im Voraus & Happy Easter,
Christian

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Beim Verkauf ist die Grundstücksteuer zu bezahlen. Findet der Verkäufer binnen zweier Jahre eine Ersatzliegenschaft, kann er auf dem Weg der Revision die Grundstückgewinnsteuer zurückverlangen. Falls die Ersatzliegenschaft verkauft wird, dann wird die aufgeschobene Grundstücksteuer durch die Gemeinde besteuert, wo die Ersatzliegenschaft ist. Sie kann sie behalten. Die Gemeinde am alten Ort erhält nichts. Zur Sicherung der Grundstücksteuer hat die Gemeinde am neuen Ort ein gesetzliches Pfandrecht. Die Lage ist aber nicht so ernst, wie sie zuerst erscheint. Bevor eine Liegenschaft verkauft wird, muss der Käufer die von der Gemeinde an den Notar gemeldete provisorische, viel zu hoch geschätzte Steuer vorschiessen, auch die von der ursprünglichen Liegenschaft. Die Bank des Käufers muss unwiderrufliche Zahlungsversprechen ausstellen: Ein Dokument für den Käufer mit dem Kaufpreis abzüglich der provisorischen Steuer und eines für das Steueramt, zahlbar durch die Bank. Bei Unterzeichnung und der Handänderung kontrolliert der Notar/Grundbuchbeamte das und wenn alles ok. ist, erfolgt die Handänderung. Am nächsten Tag trifft beim Verkäufer und der Gemeinde das Geld ein, die Bank haftet dafür. Dann muss der Verkäufer binnen dreissig Tagen eine Grundstückgewinnsteuererklärung erreichen. Nach der Einschätzung wird der Steuerpflichtige einen rechten Teil des Vorschusses zurück erhalten.
Kaufpreis, Kaufpreistilgung - Ihre Notariate im Kanton Zürich (notariate-zh.ch)

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Hallo Polygonwindow

Ich selber habe bereits eine selbstbewohnte Liegenschaft verkauft und eine neue Liegenschaft erworben. Ich habe meine Grundstückgewinnsteuer auch aufgeschoben wie korrekt von dir beschrieben.

Wichtig: Für euch als neue Käufer der alten Liegenschaft entsteht keinerlei Nachteile oder Verplichtungen daraus. Das Ganze wandert sozusagen mit dem Verkäfer mit (etwas salopp ausgedrückt).
Eure Bank und der Notar wird auch schauen, das ausser dem Schuldbrief für die Hypothek keine weiteren Pfamdrechte oder Ähnliches mehr auf eure Immobilie lastet (sonst müsste die Bank bei Zwangsversteigerung eventuell noch das Geld aufteilen, und dies will sie in aller Regel verhindern).
Daher solltest du dir dort keine Sorgen machen. Dies steht als Info im Kaufvertrag so drin, damit sich die Verkäuferschaft Ihrer Plicht bewusst wird.

Liebe Grüße Leone

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Hallo Theo, sorry für die späte Antwort – mich hatter die Woche noch die Grippe erwischt und mich etwas ausser Gefecht gesetz… Vielen Dank für die detaillierte Antwort, das macht total Sinn so. Wir werden die Sachen beim erhalt des Kaufvertrages genau prüfen müssen, dazu nehmen wir uns auch einen Anwalt. Ich wünsche einen schönen Sonntag!

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Hi Leone, auch hier sorry für die späte Antwort, mich hatte die Woche noch die Grippe erwischt… Vielen Dank für das Feedback – das macht total Sinn so. Wir werden diese Sachen einfach genau im Kaufvertrag prüfen müssen aber das klingt beruhigen.

Liebe Grüsse und einen super Sonntag,
Christian

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Die Klausel besagt, dass die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben wird, wenn die aktuellen Besitzer den Verkaufserlös in eine neue Liegenschaft investieren.
Das bedeutet, dass ihr die Steuer erst zahlen müsst, wenn ihr die neue Liegenschaft verkauft. Renovierungsarbeiten können von eurem Gewinn abgezogen werden, wenn sie den Wert der Liegenschaft erhöht haben.
Um den genauen Betrag der Steuer zu berechnen, könnt ihr Online-Rechner der Steuerverwaltung verwenden oder euch an einen Steuerberater bzw. Rechtsanwalt wenden.

Im Kanton Bern gibt es bis zu einem Wert von 800.000 CHF für selbstbewohnte Liegenschaften, die mindestens 2 Jahre bewohnt wurden, keine Handänderungssteuer.
Die Grundstückgewinnsteuer wird nur fällig, wenn ihr die Liegenschaft innerhalb weniger Jahre verkauft. Auf den Websites der Kantone und Steuerbehörden könnt ihr Rechner finden, um den genauen Betrag der Steuer zu ermitteln.

Beim Handel und Kauf einer neuen selbstbewohnten Liegenschaft könnt ihr die Gewinnsteuer ebenfalls aufschieben und später gestundet wird.

Mir hat unser Notar, so wie unser Bänker alles genau erklärt.

Hoffe ich konnte licht ins dunkle bringen.